有腦上車 識計按揭免損失

文章日期:2019年03月05日

【明報專訊】我們經常聽到「港人要21年不吃不喝先買到樓」,這句話猶如向有心上車的港人潑了一盆冷水,但置業顧問Ann姐直指計法「離地」,因為它以樓價中位數716.9萬元來計算,但其實市場上樓價450萬元以下的,還有眾多選擇。

她認為要上車切忌道聽塗說,否則隨時中伏;尤其先要了解按揭知識,定好目標,做足功課,「因為買樓講方法,不是講資格」。那麼何時是上車好時機?Ann姐又有金句:「沒有最合適的上車時間,只有最合適的價錢。」

財經網站cMoneyHome.tv創辦人之一,《買樓上車防中伏——第八版》作者Ann Wong(Ann姐),自小在公屋長大,多年來鑽研不同投資工具及置業知識,近年開辦置業課程分享如何「有腦」上車。雖然在香港買樓困難,但Ann反駁「21年不吃不喝才買到樓」這說法,「該外國研究是以香港樓價中位數716.9萬元,家庭年收入中位數為34.3萬元來計算,買樓負擔比例便高達20.9倍,事實上,市場上不乏450萬以下樓宇選擇」。她認為想上車,儲首期是第一步,然後還要多做功課,其中按揭知識尤為重要。

按揭知識既不深奧也不難掌握,但往往被不少買樓初哥忽略,以為船到橋頭自然直,結果煩惱不已。Ann姐的貼士並非什麼獨門秘笈,但起提醒作用,令上車客避免「蝕底」甚至焦頭爛額。

按揭計錯數 首期不夠遭殺訂

Ann姐認為,如申請按揭這個步驟處理不好,後果小則捱貴息,增加每月開支;大則無法借貸,使訂金付諸流水。記者便有一個朋友曾在按揭這環節重重摔了一跤,他是買樓初哥,當時目標是一個600萬元的單位,以為能做到最高成數按揭,結果事與願遺,更導致首期不夠,最終慘被殺訂,損失慘重。

她強調,一定要學好樓宇按揭知識,「試想像,準業主向銀行借錢買樓,樓宇是抵押給銀行,如果抵押品質素不佳,例如樓齡太高、位置不佳、估價不足或鄰近凶宅,銀行有權提高利息及降低按揭成數,甚至拒絕貸款」。

此外,向銀行借錢買樓,銀行會取閱你的個人信貸評級作參考,如果準買家拖欠卡數或貸款,信貸評級不佳,直接影響批核結果。她又提醒:「申請按揭前,避免突然申請多張信用卡及分期付款,免得銀行覺得『你有古怪』。」如有置業打算,宜於半年至一年前先查閱自己的信貸報告。

Ann姐經常解答置業的疑難雜症,她認為,很多人經常「聽人講」,沒有查證便深信別人的說話,很容易中伏。

「聽人講」1:銀行多數批30年按揭

在香港申請銀行按揭,最長還款年期是30年,「但如果樓宇質素差,銀行可能只提供較短期按揭,舉例10年,所以選擇優質樓很重要」。如何選擇?Ann姐表示,必須多做功課、勤睇樓作比較,「同一價錢的樓,質素也有不同,除了要考慮交通配套、人流等因素,也要留意成交量、租金回報等,綜合各方因素衡量」。

「聽人講」2:月入逾3.6萬才買到400萬樓

想買400萬樓,現時一般按揭息率為2.375%,分30年還款,如果可做九成按揭(註),首期40萬元,貸款額為360萬元,每月供款13,991.5元。 根據金管局「按揭保險計劃」,每月供款額不可超過入息的45%,每月入息最少便要達31,093元。此外,貸款人還要通過壓力測試,即利率上升3厘,供款利率變為5.375厘,每月供款增至$20,159,根據規定下(供款佔收入比例不超過55%),即每月入息最少要36,653元才過關(不借按揭保險)。(註:首次置業、有固定收入及供款佔入息比率不超過45%,最高可獲90%按揭,但按揭總額不可高於360萬元,以銀行審批為準)

找「擔保人」寬鬆按揭限制

按上述計法,假如月入低過3.6萬元但想買400萬的樓,申請按揭幾乎打定輸數?非也。Ann姐表示:「可以找『擔保人』一同買樓,假設擔保人穩定月入1.8萬元,兩人合計的收入便符合要求,很多夫妻便用這方法買樓。」除了找擔保人,另一方法是增加首期金額。Ann姐有一學生月入兩萬餘元、單身,憑個人能力難以上車。在父母協助下,將自住單位加按套現,加大首期銀碼,購買的二手樓做六成按揭,由於貸款額較少(約借240萬元),收入符合要求。當然,父母需考慮風險,加按後負債大增,自己可否承受?

想上車,必須懂計數。Ann姐教路,3招避免計錯數:

1. 最直接是聯絡銀行,向負責按揭的職員查詢自身財政狀况能否買到心水樓。

2. 申請高成數按揭(六成以上),必須購買住宅按揭保險,建議上網了解按揭資訊,例如「香港按揭證券」網站 (www.hkmc.com.hk)。

3. 勿盲目相信一般網上資訊,有時銀行或政府更改了政策,但部分網上資料可能仍未更新,所以要小心求證及分析。

文:李佩雯

編輯:王翠麗

電郵:feature@mingpao.com

RELATED

明報影片