未來城市:納米樓激增 點學外國定標準?

文章日期:2021年01月17日

【明報專訊】本土研究社日前公布《納錐之地》香港納米樓研究報告,彭博亦引用本研社提出的260呎納米樓定義,報道香港一個麻雀小到五臟都不全的單位,盛惠近500萬,來自世界各地的留言令香港人更感悲哀:「這是一副很貴的棺材!」「我不想站在高地談他們的居住環境,只想說我是幸運的。」「真荒謬!為什麼他們會畀件事搞到咁?」如果香港人不認識各國對居所面積所設的標準及政策,本研社成員陳劍青說,也許我們會以為自己的居住環境尚算合理,另一成員姚政希就說,「外國最熱門的政策討論,其實對我們的啟發也很大」,尤以英國經驗最值得參考。

為什麼?「其實在歐洲而言,英國及荷蘭住宅質素最差,而歐洲大部分國家都有規管住宅面積標準,英國要到2015年才落實全國標準(nationally described space standard)。」本研社報告亦沒很大想頭,建議政府用260呎為納米樓劃界,比英國一人單位約398呎標準、新加坡限制數量的500呎「鞋盒屋」(shoebox apartment),及日本的標準269呎都要小。

1/開放式好chill?私隱空間缺

他們為解釋清楚,拿出一個「利奧坊.凱岸」194呎開放式單位(studio flat)模型,調查發現8550個納米樓單位中,近九成半設開放式廚房、七成半有露台、近七成是「黑廁」(無窗廁所),而高達近九成(89%)無睡房,也就是聽落「好chill」的開放式單位。不過在2006年倫敦政府為設定住宅面積標準的研究報告中,受訪的學者、房屋設計師、政府部門官員已有留意這類單位的興起,指出單位最大問題是缺乏私隱,「即原本為某些需要而設的睡房,變成多功能空間,兼為工作、娛樂、私人空間,已非只供睡覺、更衣而用」。

姚政希說:「關於住宅面積標準,英國很早在1961年有一個很奠基性的討論,就是Parker Morris Report,但那時的思維是,只要我們提高公營房屋面積標準,就會影響到私營房屋市場的質素,希望用公屋帶領私樓,但英國在1970至80年代經歷了一輪公營房屋私有化的政策,整個公營房屋市場被瓦解,令最後這股浪潮也無疾而終。」而這份報告提出的具體做法是走functional approach,「首先定義家中有什麼活動是必要的,如在裏面作息、煮食、食飯、休息、娛樂、私人空間。那時他們認為中產階級會愈來愈多,他們會買很多消費品放在家中,如洗碗機將漸漸變成必需品,所以儲存空間也很重要」。

就評估住宅的內部空間是否充足,倫敦2006年報告建議考慮以下幾點:

一、擺放住客(及來訪客人)所需家具、家電的空間

二、使用家具、家電及通往門窗的空間

三、在家具、家電之間走動的空間

四、平常生活活動的空間,包括洗滌、更衣、煮食、進餐、玩樂、社交

五、放置乾淨物件如已裝箱的東西、地拖、吸塵機等的空間

六、放置「髒污」物件如單車的空間

七、讓人可以透氣的空間

八、有足夠分隔、容許一定私隱度的空間

不過報告亦從實際角度指出,第七點很難有客觀量度標準,而第八點其實空間夠大就自然會有更多私隱,故可着重應對前六點。

英國最後所設的標準是一人單位需要37平方米。而陳劍青說現在香港的納米樓正是將許多功能從家中外判出去,「沒有收納空間,就游說你租迷你倉;會面原本在家中可以做到,就要落去會所或附近咖啡店,不停將居所的基本功能拆走,你以為樓價剛剛好上到車,其實這些是隱藏成本,不止是一種剝削,而是在改造你的城市生活形態,甚至觀念上也被改變」。成行成市的自助洗衣店,就是最好例子。

2/荷蘭:廚房不能入侵居住空間

本研社提出將260呎以下單位定義為「不適切居所」,原因是據差餉物業估價署的《香港物業報告》分類,最細一類是215呎以下,但團隊發現過往十年落成的開放式,即無房單位,面積都在220至260呎之間,故採用市建局對招標項目所建單位實用面積,規定不得少於260呎,作為界線。在歐洲國家,怎樣的居所才算適切呢?除了上述提及英國考慮屋內的空間要滿足什麼功能外,荷蘭則有另一種要求,姚政希說,「荷蘭不是完全沒有面積標準,也定了一人住宅的標準,但它比較不希望將單位分成不同功能」,該國要求鋅盆要跟煮食設施並置在同一空間,沒規定廚房最細面積,不過不能「入侵」居住空間(habitable room),此空間標準最少要有3.3×3.3米,與廚房加起來至少得有13.4平方米(約144呎)大,再看本研社的194呎單位模型,牀角對着廚房,又有個「工作平台」,若居住空間減去露台、玻璃幕牆,恐怕剩下未必能符合這個要求。

單位太迫,業主也無意自住,本研社引用數據,722個已轉手的納米單位,業主平均持有年份是3.48年,即持單位3年內賣出要付額外印花稅的規定一解禁,不少業主就急不及待脫手。但在外國討論中,單位的可持續性亦是一個追求原則,「他們所談的是,如一個單位有100年使用壽命,能否迎合住戶改變中的需要?如果住戶老了,有些設施要適合輪椅使用,當單位起得太細,這些改造成本就會很高,如要把廁所全拆才可用到」。此外,英國報告亦關注單位會否造成「不必要的社交」,疫情下不少人在家工作,居所沒提供足夠私人空間,容易引致摩擦。所以報告引資料指單位的深度(有多少互相連接空間)與滲透度(互相連接路徑)也影響住客心理健康,如果兩人同住移動時,你去廁所我去廚房經同一條路,都只有一個身位,常常撞在一起,怨懟自然與日俱增。不過這在香港已漸被接受為常態,近日新聞報道九龍一樓盤的奇則,露台是經廁所企缸而出!

3/英國:2015年設面積標準

不同地方究竟用什麼方法令他們的人民住在更「人道」的空間?英國雖被認為在歐洲各國中做得較差,但亦有一條「擠迫法」,以空間及房間標準,界定怎樣的住宅是擠迫(overcrowding),包括屋內如有兩名超過十歲的男女並非夫妻或伴侶關係,卻要同住一房,便不符房間標準,業主及房客均有可能被定罪處罰。

而該國在2015年實行的住宅標準,就是透過規劃制度執行,亦即本研社在今次報告建議香港效法的路,在新樓項目定案前,由政府規定單位不能小於260呎,也就是複製觀塘安達臣道首置項目(發展商按賣地條款興建單位實用面積須約250至500呎)的做法,長遠發展出監管制度。姚政希指,歐洲不少國家都將住宅標準列入建築物條例,好處是對住戶更有保障,非逐個項目審視,但亦是較強硬的做法,「相對於規劃政策冇咁多走盞位」。

在台灣及日本,都有向住在居住面積低於標準者補貼支援生活的政策,與香港政府給劏房戶津貼做法相近,不過姚政希認為這對改善居住環境沒有幫助,反觀法國對住宅面積有兩套標準,一套是基本是否適合居住,而另一套更高的標準是針對買樓人士申請房貸,「要符合這個面積標準的單位,才申請到低息貸款。這是控制質素差單位的資金來源,要符合政策的合理標準,那些住宅才會有人用按揭買,如果起得好差,就叫人full pay買你個單位」。放在香港情况,「政策的力度可能更大,如在香港首置的人是用按揭保險,會否在按揭保險計劃中加上對居住面積的要求?」

4/「減納」良性互動 上車變難?

本研社的「減納方案」,包括在賣地條款作出限制、在強拍整合業權的發展項目加入規定;在樓宇法規上檢討黑廁對採光、通風的豁免,以及少於260呎單位不可享有豁免樓面面積計算優惠等,如果真如理想中,百幾二百呎的單位大幅減少,年輕人豈不更難上車?兩人認為不然,陳劍青說:「試想想,一個194呎賣460萬的單位,如果扣去露台等剩下130呎賣,呎價逾3萬元,會令發展商失去誘因起細單位。」姚政希補充:「當定下最細面積,發展商覺得土地的彈性小,出價就沒那麼進取,是有良性互動,政府對住宅質素有最低要求,發展商覺得有另外一個成本,地價會降低,對樓價沒有影響,只是發展商出地價少了而已。」

姚政希蒐集資料時,亦見到有將英國的城市發展模式與意大利比較的文章,對香港也有一點啟示:「因為意大利的住宅標準發展得頗完善,比較英國的城市發展模式,是用在郊區建新市鎮的想法,將人搬過去以改善居住環境;而意大利的城市發展歷史比英國更長,它面對城市老化問題時,卻是在想如果一幢舊樓重建,所建的新樓應有更高的標準,可保障本身的居住質素。」2010年起共96個納米樓樓盤落成及發售樓花,當中三分之二是重建發展,「由舊樓變新樓,應該是改善城市面貌、生活質素」,陳劍青想像:「從這個方向想我們未來的住宅空間,是否夠靈活長用長有?」十年之間,香港納米單位數量共增8550個,破萬指日可待,「雖說香港平均住戶人數會一直跌,更多二人住一個單位的情况,但同時城市亦面臨人口老化」,年輕人爭相上車,在狹小單位劏個閣樓棲身,屋內輪椅都難行,如果政府不主動從明確定義開始發展政策,減少納米樓數量,「面對經濟模式等各方面的社會變動,究竟住宅單位是否應付到這些需要?」

【適切居所篇】

文˙ 曾曉玲

{ 圖 } 曾曉玲、本研社提供

{ 美術 } 張欲琪

{ 編輯 } 林曉慧

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