【明報專訊】過去幾十年尤其是主權回歸之後，香港政府敵不過地產商的精心籌謀，土地供應權和土地規劃權逐步流失，抑制了行政權的運用，削弱了政府施政的能量，但是說到傷害香港最深的是他們令政府放棄房屋供應權長達10年，扭曲的政策逼人買私樓，把香港樓價挾高，令基層生活困苦、鬱悶躁動，為社會不安定埋下定時炸彈，最終於2019年一發不可收拾。
房屋供應與社會安定
政府的功能在保障人民的生活、空氣、水和食物之外，人需要住所，建設家庭，生兒育女，工作勞累時可回家休息補充，市民安居樂業才能共同建設美好的社會，因此住屋是社會安定之本，保障人民有屋住是政府的根本責任，由於權責並行，因此政府也必須掌握房屋供應權。
早年港英殖民地政府一向與基層保持距離，不主動介入他們的生活，但是1953年石硤尾木屋區大火，超過五萬人家園盡毁，不妥善安置的話，大有可能觸發社會動盪，破壞社會安定，政府不敢怠慢，一年後原址建成八幢六層高的「第一型」徙置大廈（註1），安置火災災民，成為多層公屋的鼻祖，也是政府醒覺執行房屋供應權的先例。
1967年社會動亂之後，香港元氣大傷，政府認受性受損，因此施政主調是確保社會安定，先後推出爭取華人社會支持的多項措施，當年香港有大量貧民住在遍佈山坡的木屋，環境惡劣，容易滋生對社會不滿的群體，因此政府從房屋供應入手，1972年展開「十年建屋計劃」，為180萬人提供廉租居所，1976年更推出「居者有其屋」計劃，協助中低收入家庭成為居屋業主，社會瀰漫安居樂業的氣氛，此後二十多年是香港社會安定的黃金時期。
「住屋」變「資產」
可惜回歸後的香港政府不認識房屋供應權對政權的重要性，房屋政策誤入歧途，多年向地產界傾側，導致今天出現公屋數目嚴重不足和私樓癲價遠離民生水平的局面，不過我們不能把罪過全算在政府身上，而必須注意到香港市民住屋概念的轉變。
1990年代起，香港富裕起來，時勢讓一批地產商成為富豪，人們欣羨之餘模糊了住屋的概念，「用來住」的房屋變成「投資/投機」的資產，不少人為自己居住的物業升值而高興（雖然他們賣掉資產後其實無家可歸），而未能醒覺樓價飈升會對未來置業者造成的困難，小部分「聰明人」更透過投資/投機，藉樓價的升浪而發財，成為新一代富翁，使更多人被「地產」迷倒，視之為經濟新引擎，其中一個是2005年出任行政長官的曾蔭權，在他眼中：「房地產市場是香港經濟的重要基礎，與民生息息相關，對不少市民來說，房屋是他們最重要的資產」（註2），徹底忘記房屋是市民居住之所的基本概念。
1997年初，香港地產炒風熾熱，樓價步步高升，不少人跟風入市，年底亞洲金融風暴驟起，隨後全球經濟低迷，香港樓價應聲下跌，樓價巔峰期入市者帳面損失重大，按揭達到九成的業主面對物業市值低於欠債額的「負資產」惡果，市場淡靜也令地產經紀生計艱難。本來自由市場商品價格起落事屬尋常，投資/投機損手與人無尤，不過負資產群體加上背後的地產界人多勢眾聲音大，要求政府「救市」，即是阻止樓價繼續跌下去，由於全社會都視住屋為資產，他們得到很多支持，輿論和政界人士也加入向政府施壓，要保住樓價。
放棄房屋供應權
2002年政府對壓力屈服，以政府行為介入「自由市場」托市，時任房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布9項「穩定」樓市政策（註3），人稱「孫九招」。三四十歲的朋友2002年時年紀尚小，可能不知道孫九招在房屋方面做了什麼好事，以下扼要列出：
‧停止主動賣地，新土地只會以「勾地」方式出售
‧每年調整租住公屋建成量
‧暫停鐵路沿線物業發展項目
‧停建居屋
‧停止房委會和房協與發展商的共同發展項目
‧終止租者置其屋計劃
‧資助貸款置業計劃繼續但會檢討
‧全面放寬私樓租住權管制
‧取消所有控制炒賣措施
第1項把土地供應權拱手相讓地產商（註4），造成私樓供應大幅萎縮，第2項表面上在保證公屋供應，實際變成大幅減縮公屋供應，令輪候公屋時間不斷延長，第3至6項是逼人買私樓，人為地製造額外的私樓需求，第7項把政府資助投入私樓市場，第8和9項則調低投資/投機的成本，全部加起來使地產市場熾熱，把屋租和樓價推高。
孫明揚在推出新政策的聲明中開宗明義講：「房地產市場是香港整體經濟的重要支柱……對不少市民來說，房屋亦是他們主要的藏富工具」，又指：「私人住宅樓宇的淨資產值下滑，阻礙經濟復甦……置業者手上的物業亦變為負資產」，因此需要做工作「恢復市民對房地產市場的信心」，這些言語反映當時的社會氛圍，核心信息是：香港經濟以地產為中心，樓價不能跌，但是作為普通市民，我不明白為什麼樓價貴是好事，不是令平民百姓難以圓擁有居所之夢嗎？可惜那一刻政府心中只顧已經擁有物業的有產者，忘記仍為住屋惆悵的升斗市民。
孫明揚列出政府定位：「為有需要家庭提供租住公屋的同時，應該停止興建和停止出售實物的資助公營房屋，以及大幅減少在整體房地產市場所佔的供應比例」，他說在供應租住公屋之外，政府「應盡量退出其他房屋資助計劃，把干預市場的程度減至最低」，「私人樓宇的建成量則應由市場按需求決定」。
這段話十分豈有此理，政府向中下階層市民提供可負擔居屋和「租轉售」公屋，是政府房屋供應權的體現，是維持社會安定的根本德政，竟然被形容為「干預市場」，是把市場利益放在公眾利益之上啊！而且政府還要主動退出「市場」，是主動放棄房屋供應權，從此市民只能買私樓，至於「建成量由市場按需求決定」，等於讓地產商決定未來私人樓宇的數目。總體結果是既逼人去買私樓，卻由賣樓者控制供應，於是政府大權旁落，地產商全面控制樓市，市民任人宰割。基礎經濟學告訴我們，需求增加，供應減少，價格便上升，由此我們不難明白為什麼孫九招之後，香港樓價失控飈升。
十年失誤 社會躁動
2002年政府行為扭曲了市場，讓地產商操縱樓價，飈升至普通人不能負擔的「癲價」，地產商得了暴利，市民變相向地產商「交重稅」，成為隱性的奴隸，工商百業則長期捱貴租，大家辛苦勞動的成果都變成地產商及「投資者」的富貴，一則貧富懸殊加劇，二則住屋問題惡化，劏房湧現，成為1960年代滿山木屋的翻版，只不過今次的惡劣居住環境隱藏在多層大廈之內，到了今天，更淪落到「納米豪宅」的黑色喜（悲）劇。
2011年，曾蔭權承認政策失誤，導致樓價急升到超出市民負擔能力，同時宣布復建居屋（註5），政府恢復行使房屋供應權，但是為時太晚，市民已經形成「地產霸權」和「官商勾結」的印象，導致民怨累積。2012年政府換屆，取消勾地表，從地產商手中奪回土地供應權和啟動增建公營房屋，可惜十年失誤傷害極深，覓地和新建公屋都費時費力，九年過去了，成效不彰，輪候公屋時間更逼近六年，不幸的是世界各地游動資金湧港，進一步推高樓價（註6），「上樓難」的苦惱遲遲不減，焦慮卻不斷增加，社會躁動增溫，乾柴不斷堆疊，碰上外來火種一下子就燒成烈火，2014年的「佔中」和2019年的動盪幾乎是無可避免之事。2002年政府放棄土地供應權和房屋供應權，遺禍無窮，是社會不安定的重要遠因之一。
為了長治久安，香港社會必須重整對住屋的看法，視自住的物業為「家」而不是「投資工具」，政府則必須汲取2002年錯誤交出房屋供應權的深刻教訓，應視「市民有屋住」為己任，以多元方法提供市民能負擔的住屋，不可再迷信所謂「自由市場」，更不可期望地產商忽然仁慈為政府排難解憂。
（系列之四，下周續）
註1：香港房屋委員會網頁「公屋發展歷程」
註2：2008年10月施政報告
註3：香港政府新聞稿，2002年11月13日：房屋及規劃地政局局長孫明揚的聲明
註4：《明報》，2021年5月16日：行政權隨年漸削 先從土地供應權說起
註5：2011年10月施政報告
註6：《草雲居》，2017年1月27日：香港人無屋住的根本原因在「地產投資/投機」
