地產商搵政府老襯系列:土地共享之南生圍故事

文章日期:2021年09月19日

【明報專訊】政府希望以「土地共享先導計劃」,透過「市場力量」,利用地產商已整合業權的私人土地,加快房屋供應,2019年宣布政策時講明,「土地共享」項目土地擁有人需要交出部分土地,提供最少七成總樓面面積作公營或「首置」房屋(以下簡稱「公屋」),餘下的土地地產商用作興建私人樓宇。

先導計劃申請編號LSPS/002項目位置在南生圍南部,鄰近今年2月獲批的東成里地產項目,是眾多地產商多年來不斷企圖入侵后海灣濕地的又一嘗試,今次的分別只在披上「土地共享」的外衣。

「土地共享」變政府出地建公屋

申請書公開資料顯示:項目範圍總面積5.9公頃,地產商擁有土地只有3.94公頃,即約總面積67%,但是自作主張、把1.95公頃政府土地劃入項目之內,即總面積33%,即是說政府「被規劃」出地約三分之一參與項目,等於地產商指揮政府拿出土地跟他們共享,跟利用地產商土地建公屋的原則背道而馳,這項申請理應不予受理,如今竟然成為正式的二號申請,對於一向相信政府按原則和政策辦事的市民來說,真是大惑不解,唯有「佩服」地產商的公關「化妝術」。

項目的土地使用方面,基建類佔地0.43公頃,「發展」佔地5.47公頃,建私樓和公屋的地盤面積同樣是2.73公頃(因四捨五入,點數後第二位加起來與總數偶有0.01差別),為了表面上達到公屋佔「七成總樓面面積」的要求,地產商在公屋地盤採用較高的4.14地積比率,私樓地盤則採用低一半的2.15,得出前者總樓面面積113,293平方米,後者58,704平方米,製造出公屋佔總樓面面積66%的數字,少於七成但四捨五入勉強算是「七成」,地產商就是這樣,着數要到盡,把關的官員是否應該嚴肅處理,不到70%就不接納申請?

其實「七成總樓面面積」這個指標愈仔細研究問題愈多,大家必須注意:用作公屋的地盤面積2.73公頃,是由政府獻出1.95公頃「被規劃政府土地」換回來的,地產商僅提供了額外0.78公頃而已,少於公屋地盤面積的三成,不及政府出地的一半,政府在這裏建公屋是俗語「人出豉油你出雞」的經典例子。從這個角度看,申請項目裏聲稱的公屋總樓面面積,地產商的貢獻最多只能算三成,即33,988平方米,比申請項目裏私樓總樓面面積(58,704平方米)還少,只計地產商出地的「真正土地共享」,建成的總樓面面積是這兩個數字的和,即是92,692平方米,公屋佔不足四成,遠低於政策要求「七成」,申請根本不及格。

地產商的「化妝術」厲害在掩眼法高明,我們很容易被蒙蔽,也許官員一時不察內裏的計謀,不過這條數現在計得清清楚楚,官員和相關審批委員會務必遵循政策要求,否決申請。

地積比遠超限制

查核項目所在地的規劃情况,地產商擁有的土地以及「被規劃官地」現時規劃為「住宅(丁類)」,興建房屋有嚴格限制,最高地積比不得超過0.4,最高建築物不得超過3層(9米),今次的「土地共享」申請項目預計興建高24層的私樓4幢、25層的公屋5座,前者佔地盤面積25%,後者佔地盤面積55%,偏離這個限制很遠,因此想執行項目必須申請更改規劃土地用途,公開的文件中我們看不到任何有關改劃的討論或評估,如果地產商自行為擁有的土地申請改劃,肯定失敗收場,今次申請的企圖是借「土地共享」之名拉政府下水,向城市規劃委員會施壓,改劃容許高密度建屋,把本來的死地變成活地,成功的話,以58,704平方米私樓樓面面積計,參考鄰近樓盤呎價約15,000元,地產項目價值近100億,地產商能找到政府當馬前卒去城規會改劃用途,當然十分划算,我們市民的問題卻是:為什麼政府會變成發展商的「私僕」?

建公屋政府須自己規劃

這個項目相當於政府被地產商指揮去入侵濕地緩衝區,破壞自然環境,用自己的官地去建公屋,擔當地產商跑腿去城規會改劃用途,以及出錢提供基建,成就地產商的百億私樓項目,政府被搵老襯,為他人作嫁衣裳,如此這般,政府官員還不醒覺嗎?

興建公屋安置市民,不是隨便找片土地把人搬進去就完事,在哪裏建公屋必須通盤考慮居民生活需要,忽然把7000名基層市民搬入偏遠的南生圍,將來就業、上學、交通、買餸等生活問題怎麼辦?一切都應事先弄清楚,城市規劃精髓在整合思維,綜合處理和事先解決住屋相連的民生問題,才決定興建公屋的地點和規模,把在哪裏建公屋的權交給地產商,然後政府被動地處理衍生的種種問題,絕非良政善治。

忍不住重複說:香港不是沒有地,政府又不是沒有錢,行政體系完全可以好好自行規劃,為人民建設有合適配套的公營房屋群落,香港政府必須有「不僅要想幹事,還要會幹事、能幹事、幹成事」的氣魄,主動解決香港人住的問題,不再走被地產商搵老襯之路。

【地產商搵政府老襯系列之二】

文˙林超英(香港鄉郊基金顧問)

編輯•王翠麗

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