【明報專訊】政府希望以「土地共享先導計劃」，透過「市場力量」，利用地產商已整合業權的私人土地，加快房屋供應，2019年宣布政策時講明，「土地共享」項目土地擁有人需要交出部分土地，提供最少七成總樓面面積作公營或「首置」房屋（以下簡稱「公屋」），餘下的土地地產商用作興建私人樓宇。
先導計劃申請編號LSPS/002項目位置在南生圍南部，鄰近今年2月獲批的東成里地產項目，是眾多地產商多年來不斷企圖入侵后海灣濕地的又一嘗試，今次的分別只在披上「土地共享」的外衣。
「土地共享」變政府出地建公屋
申請書公開資料顯示：項目範圍總面積5.9公頃，地產商擁有土地只有3.94公頃，即約總面積67%，但是自作主張、把1.95公頃政府土地劃入項目之內，即總面積33%，即是說政府「被規劃」出地約三分之一參與項目，等於地產商指揮政府拿出土地跟他們共享，跟利用地產商土地建公屋的原則背道而馳，這項申請理應不予受理，如今竟然成為正式的二號申請，對於一向相信政府按原則和政策辦事的市民來說，真是大惑不解，唯有「佩服」地產商的公關「化妝術」。
項目的土地使用方面，基建類佔地0.43公頃，「發展」佔地5.47公頃，建私樓和公屋的地盤面積同樣是2.73公頃（因四捨五入，點數後第二位加起來與總數偶有0.01差別），為了表面上達到公屋佔「七成總樓面面積」的要求，地產商在公屋地盤採用較高的4.14地積比率，私樓地盤則採用低一半的2.15，得出前者總樓面面積113,293平方米，後者58,704平方米，製造出公屋佔總樓面面積66%的數字，少於七成但四捨五入勉強算是「七成」，地產商就是這樣，着數要到盡，把關的官員是否應該嚴肅處理，不到70%就不接納申請？
其實「七成總樓面面積」這個指標愈仔細研究問題愈多，大家必須注意：用作公屋的地盤面積2.73公頃，是由政府獻出1.95公頃「被規劃政府土地」換回來的，地產商僅提供了額外0.78公頃而已，少於公屋地盤面積的三成，不及政府出地的一半，政府在這裏建公屋是俗語「人出豉油你出雞」的經典例子。從這個角度看，申請項目裏聲稱的公屋總樓面面積，地產商的貢獻最多只能算三成，即33,988平方米，比申請項目裏私樓總樓面面積（58,704平方米）還少，只計地產商出地的「真正土地共享」，建成的總樓面面積是這兩個數字的和，即是92,692平方米，公屋佔不足四成，遠低於政策要求「七成」，申請根本不及格。
地產商的「化妝術」厲害在掩眼法高明，我們很容易被蒙蔽，也許官員一時不察內裏的計謀，不過這條數現在計得清清楚楚，官員和相關審批委員會務必遵循政策要求，否決申請。
地積比遠超限制
查核項目所在地的規劃情况，地產商擁有的土地以及「被規劃官地」現時規劃為「住宅（丁類）」，興建房屋有嚴格限制，最高地積比不得超過0.4，最高建築物不得超過3層（9米），今次的「土地共享」申請項目預計興建高24層的私樓4幢、25層的公屋5座，前者佔地盤面積25%，後者佔地盤面積55%，偏離這個限制很遠，因此想執行項目必須申請更改規劃土地用途，公開的文件中我們看不到任何有關改劃的討論或評估，如果地產商自行為擁有的土地申請改劃，肯定失敗收場，今次申請的企圖是借「土地共享」之名拉政府下水，向城市規劃委員會施壓，改劃容許高密度建屋，把本來的死地變成活地，成功的話，以58,704平方米私樓樓面面積計，參考鄰近樓盤呎價約15,000元，地產項目價值近100億，地產商能找到政府當馬前卒去城規會改劃用途，當然十分划算，我們市民的問題卻是：為什麼政府會變成發展商的「私僕」？
建公屋政府須自己規劃
這個項目相當於政府被地產商指揮去入侵濕地緩衝區，破壞自然環境，用自己的官地去建公屋，擔當地產商跑腿去城規會改劃用途，以及出錢提供基建，成就地產商的百億私樓項目，政府被搵老襯，為他人作嫁衣裳，如此這般，政府官員還不醒覺嗎？
興建公屋安置市民，不是隨便找片土地把人搬進去就完事，在哪裏建公屋必須通盤考慮居民生活需要，忽然把7000名基層市民搬入偏遠的南生圍，將來就業、上學、交通、買餸等生活問題怎麼辦？一切都應事先弄清楚，城市規劃精髓在整合思維，綜合處理和事先解決住屋相連的民生問題，才決定興建公屋的地點和規模，把在哪裏建公屋的權交給地產商，然後政府被動地處理衍生的種種問題，絕非良政善治。
忍不住重複說：香港不是沒有地，政府又不是沒有錢，行政體系完全可以好好自行規劃，為人民建設有合適配套的公營房屋群落，香港政府必須有「不僅要想幹事，還要會幹事、能幹事、幹成事」的氣魄，主動解決香港人住的問題，不再走被地產商搵老襯之路。
