地產商搵政府老襯系列:「土地共享」之林村社山故事

文章日期:2021年10月17日

【明報專訊】10月6日施政報告提出構建面積300平方公里的「北部都會區」,不少人醒覺大帽山以北有大片土地可用來解決房屋短缺問題,政府估計可額外開拓約600公頃土地來興建18萬個以上住宅單位,連同已規劃或規劃中的發展項目,共可提供超過50萬個住宅單位,滿足香港的房屋需求。政府的雄圖偉略反映主動和視野,令港人精神振奮,也使我們深切認識「土地共享先導計劃」,大費周章搞幾公頃量級的土地,只及600公頃的零頭,既低效率又讓地產商僭越政府的土地規劃權,再無繼續的合理性,應該立即撤銷。

2019年宣布「土地共享」政策時講明,項目土地擁有人需要交出部分土地,提供最少七成總樓面面積作公營或「首置」房屋(以下簡稱「公屋」),餘下的土地地產商用作興建私人樓宇,先前講過1和2號申請地產商擅作主張把官地拉入項目,違反政策原意,政府應拒絕受理,今次談位於大埔林村社山村一帶的3號申請,說明內裏的缺陷,以及地產借「土地共享」之名搵政府老襯和為香港製造更多問題。

土地的暗黑歷史

3號申請涉及的範圍大部分位於社山河西面,原本是典型農村農田格局,規劃用途是「農業」和「政府、機構或社區」,很不幸2003至2005年期間出現大規模和有計劃的破壞性填土,建築廢料堆積如山,破壞農田功能,污染環境,影響生態,破壞景觀,堵塞天然排水道,污染天然水源,時任環境諮詢委員會主席林健枝教授,要求8個政府部門:環保署、漁護署、水務署、渠務署、屋宇署、地政總署、規劃署和食物環境衛生署,與環諮會成員實地視察,尋求遏止無法無天行為的辦法,視察期間視察人員全程被不知名人等貼身錄影作出精神威脅,令人氣餒的是只有漁護署夠膽講廢料堆積高度遠超農耕合理情况,其餘部門都想盡辦法解釋無能為力,雖然當時綠色團體大力鞭撻,報章也有報道,但是在政府部門袖手旁觀之下,大範圍破壞農田變了既成事實,是香港「先破壞,後建屋」歷史裏的著名案例,更令人沮喪和摸不着頭腦的是這片由破壞農田得來的大片土地,2005年出售了給地產商,也就是今次「土地共享」項目的申請者。

城規會跟進和把關

社山這個傾倒泥頭破壞農田嚴重案例,環諮會推不動政府部門,幸好林健枝教授有機會向時任行政長官董建華直接介紹情况,並得到他的介入,改變不了現場情况,但是後來城市規劃委員會汲取了教訓,根據漁護署的觀察,修訂了分區計劃大綱圖內「農業」的註釋,加強對「農業」土地的規劃管制,從此限制了農田堆土高度,並且講明「城規會決心保護鄉郊及天然環境,不會容忍任何蓄意破壞鄉郊及天然環境的行動,企圖使城規會對有關土地上的其後發展給予從寬考慮」,社山的惡意破壞農田行為神憎鬼厭,任何稍有愛護香港之心的人都不能接受,在這個歷史背景下,城規會多年以來對這片特定土地嚴格把關理所當然,但是地產商買下土地之後,為了興建私樓計劃,不會放過任何機會,2013起反覆向城規會申請改劃土地用途,最後一次是2020年,知道了這片土地的前世今生,我們不會奇怪為什麼全部申請都在城規會闖關失敗。

渾水摸魚,胃口更大

地產商在城規會多次碰壁後,本來無計可施,但是「土地共享」出現讓他們找到一線生機,3號申請的構思基本上是趁政府求地產商出地興建公屋,把多次被城規會否決的改劃土地用途申請,包裝成「幫政府解決問題」的項目,引誘政府加持,由政府陪同去逼城規會通過,一石二鳥,不只把惡意搞壞的農地變成可以賣錢的豪宅地盤,還乘機加大建樓規模,企圖賺更多的錢,渾水摸魚,胃口更大。

據長春社資料,地產商2020年的改劃申請擬建私樓37幢,提供1309個單位,今次「土地共享」申請在提供公屋地盤的煙幕後面,私樓地盤採用高地積比5.01,擬建10幢高達38層大廈,提供3636個私樓單位,是2020年失敗改劃申請單位數目的2.8倍,如果香港政府傻呼呼接受了這個申請,則地產商肯定高興無比,一則借政府過橋成功把曬太陽十多年的地變成私樓,二則真是「無端端發大達」,賺錢比原本想像多出倍計。

掩眼法

3號申請土地面積19.34公頃,跟1和2號申請一樣也擅作主張拉入政府土地,涉及面積2.56公頃,所佔比例是13%,仔細看公開資料,與另外兩個申請不同,今次多了一個「怪招」:地產商要求政府出手收回在申請土地範圍內多片私人土地,砌成一片完整土地,但是沒有列出具體面積數字,這是我們特別需要注意的。

首先地產商以數字遊戲假扮滿足「最少七成總樓面面積作公屋用途」的條件,但是計算方式不理政府出地的貢獻,把全部功勞歸於他們自己,這是錯誤的。根據公開資料3號申請「住用」總樓面面積的數據,公屋為42.4萬平方米,私樓為18.2萬平方米,表面上比例剛好是七三比,不過我們必須清楚認識:公屋的總樓面面積是政府交出2.56公頃換回來的,而且按申請要求,政府還會運用公權力收回私人土地去成就這個項目,我沒有工具量度涉及的面積,但從公開資料地圖目測與申請範圍內政府土地面積相若(見圖A),保守當作2公頃計算,則政府實質將共出地最少4.56公頃,在公屋用途地盤面積5.69公頃裏,地產商只能算貢獻了差額1.13公頃,所以地產商對公屋總樓面面積的份額只能算(42.4×1.13÷5.69)即是8.4萬平方米,如果私樓18.2萬平方米是三,地產商的公屋貢獻只能算是1.4,只有政策要求的「7」的五分之一,十分明顯,這個申請根本就不及格,政府官員必須看穿地產商的掩眼法,明白其實是政府自己出地建公屋,地產商沒有真正與政府「共享土地」!

其次我們必須注意申請裏包含一條長長的新路,莫名其妙地從土地東北角伸向東北,跨過社山河和穿過陡峭山坡,然後轉向西北接上林錦公路,十分突兀,與整片土地的開發全無關係,更不堪的是全條路絕大部分土地來自官地和政府按地產商要求收回的土地!仔細研究地圖,項目的整片土地南邊有社山路連接林錦公路,西北角有按地產商要求加入項目的官地連接到林錦公路,可以建成第二條通道,完全沒有需要第三條通道,更沒有需要「無厘頭」繞過大圈,地產商的掩眼法是把西北角的長條形狀官地標為「開放空間」,表面上沒有「第二條通道」,以此製造興建這條「突兀之路」的理由。或者設計這條路走向的人只是笨,不過更大可能是這條路對地產商有很大的用途,根據地圖和衛星圖片,「突兀之路」拐彎的懷抱裏有大片農地,抽查個別地段擁有者則地產商榜上有名,不禁令人懷疑這條路不是為3號申請地盤的住客,而是為了下一步的地產大計,如果官員為了地產商提供的區區1.13公頃土地,而出官地和收回私人土地為他們建一條地產商發財之路,只能說地產商掩眼法高明或者我們的官員老實。

為政府佈陷阱

陷阱一:城規會有非常好的理由否決地產商在這片土地上興建私樓,但是地產商假借「土地共享」名義引誘政府高層接受他們的建議,假如在這個框架下行政會議支持接受這個申請,會形成政治壓力,倒逼城規會接受比它原本拒絕了的申請再壞幾倍的高密度建築方案,效果等於把城規會和香港的城市規劃連根拔起,香港政府行事再無規矩可言,全港的大地產商肯定很高興,從此有條大路通羅馬,在哪裏建屋由他們話事,再不用理什麼勞什子「規劃」,但是這樣政府將會反過來被動地跟着地產商足迹,他們哪裏建樓政府就在哪裏建路、供水、供渠、供大小服務,香港再不是由政府統治了。

陷阱二:這個申請離奇之處在地產商借「土地共享」之名要求政府充當他們的「打手」,以《收回土地條例》上方寶劍解決他們十多年來無法買得的土地,方便整合地盤和成就建樓發達大計。政府經常強調收地困難重重,多年來沒有重大推動力規劃和開展在新界的城鎮建設,難道政府可以在地產商的驅使之下「忽然勇猛」?3號申請內這些地產商買不到的土地相當於市區收樓中常出現的「釘」,背後往往有歷史原因,不足為外人道,政府貿然衝入去恐怕問題多多,但是更嚴重的是:如前面解釋,這個申請的內容只有1.13公頃的公共利益,本質上是私人發展項目,政府怎能為了私人發展收地?此例一開後患無窮,將會成為又一政府淪為地產商僕人的惡例。

申請必須否決

3號申請涉及林村社山惡名昭著、大規模廢料毁農田的土地,是「先破壞,後建屋」的經典惡例,城規會阻止了地產商的建樓計劃,符合香港整體利益,不可能借「土地共享」之名給地產商暗渡陳倉,這是重大的管治原則,政府不能犯錯。

3號申請本身不是全由地產商出地,而是需要政府出地,甚至需要政府收地,徹底違反「土地共享」政策原則,加上總樓面面積計算漠視政府出地,所謂「七三比例」純屬做數煙幕,政府必清楚認識,最後本申請相當於要求政府為私人發展動用《收回土地條例》收地,更是萬萬不可,政府必拒絕,總之本申請一無是處,必須否決。

(系列之四,完)

文˙林超英(香港鄉郊基金顧問)

編輯•林曉慧

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