未來城市:工廈局部改造示範 跳過業權分散難題?

文章日期:2022年01月30日

【明報專訊】長沙灣汝州西街永康工廠大廈是市建局首幢局部改造工廈。該局於2013年向業主發出收購建議,準備重建,但4年間只收得約67%業權。業主立案法團更在2016年翻新外牆和更換升降機,顯然無意易手。該局董事會於2018年通過終止重建計劃,及後決定局部重修這幢於1962年落成、樓宇狀况屬「失修」類別的工廈,耗費約1.5億,其單位主要用作樓宇復修部的辦公室。這在外界看來是騎虎難下之計,市建局則視之為範例,冀供面對工廈業權分散難題的法團及發展商等參考。

公用空間改造較少見

香港測量師學會建築測量組主席張文滔指局部改造其實一直存在,對行內人來說不算新穎,早有不少工廈將部分樓層改為數據中心,與這次的模式相近,「但這次有些不同的地方,就是連公共位置都有改建工程」。他指工廈改造的話,先要留意是否符合地契和分區計劃大綱圖;第二是要確保建築物符合改造後用途的規例,譬如舊工廈雖有較高的承重能力,但未必滿足到無障礙設施和消防安全標準。如改成辦公室,亦有相應的通風和天然照明要求,「傳統工廈多是貨倉,窗戶較小,做辦公室的話或要改動外牆」。

基於公眾安全考慮,工廈辦公室不能直接提供顧客服務或貨品。雖然現時不少工廈已容納工作室、舞室及健身室等行業,但他說這條例仍然合宜,因租客組合會不時更替,部分保留工業用途,涉及搬貨或危險品,或對訪客構成風險。以永康為例,現在仍有需處理化學廢料、電子零件及凍肉等的公司。

工程及合約總經理何國聰解釋改造符合地契豁免書申請的相關政策,現時27個單位中,有22個供樓宇復修部、合共約300個員工使用。另有5個單位租予社企食堂及文化機構作辦公室。「這裏約為十多萬平方呎,以前是好殘舊、湊合(makeshift)的狀態。」他稱設計環節邀請了法團和租戶代表參與,並由他統籌並定時匯報進度,希望這成為業界的參考指標。全港現約有1100幢在1987年或以前落成的工廈,當中22%為業權分散而未成立法團。「當收不齊業權時,業主可以心裏有個底,知道牽涉什麼。籌措資金對業主而言或是經濟負擔,金融界、大業主、大地產商也可以幫小業主。」

工廈主要改動部分:

//天台//

有約八成半空間屬市建局,添置了供辦公室及公用地方使用的空調機,以及供市建局辦公室使用的太陽能板。免費預留空間供其他業主放置空調機,但估計因成本考慮,暫未有業主使用。另外,天台已預留放置臨時發電機的空位,以便他日業主達成共識,將整幢工廈改成辦公室大樓。

//辦公室//

每層均有4個單位,而市建局辦公室分佈在不同樓層,只有8樓佔去全層。何國聰說辦公室設計並沒有參照特定級數,而工廈升降機等配備亦難以符合辦公室評級標準。若參考同區其他樓齡相若、原先屬於工業用途單位在改造成辦公室後的市值,該局估算上層單位改造後,每平方呎樓面市值逾11,000元,較改造前增加一倍多。

//公用屋宇及消防設備//

工廈興建時沒有消防水缸和完備的供水系統,市建局撥出1600多平方呎的樓面面積用作放置公用設施,並以象徵租金租予法團,往後的檢查和維修則由法團承擔。何國聰舉例,以前工廈從街喉直接取水,現在加設水泵,穩定水壓。另在地下挖約3米深的位置,以放置消防水缸。他們亦為樓宇增設灑水系統、拆除違章建築、維修逃生通道及更換老舊的喉管等。但部分屬他人業權範圍的喉管或設備則未能改動。

//升降機//

兩部升降機均加設無障礙設施。有業主擔心工程期間要暫時搬遷、影響業務運作,何國聰說,這是香港首個在商戶不用搬遷情况下,大規模改造的工廈項目。升降機曾停運5日,對商戶造成不便,有凍肉及機械租戶需由市建局提供木房間,在地下暫存貨物。另外,何國聰曾考慮增加升降機數目,但因技術問題作罷。

//外牆//

法團曾翻新外牆並鋪設紙皮石,市建局改造時主要修補瓷磚空鼓。他們因採光及通風將窗戶改大,以向屋宇署及地政總署申請改作辦公室,其間發現窗邊牆體由兩層紅磚築砌,狀况完好,只有幾處漏水,於是用防水英泥修補,再更換簷篷等增加防水能力。他說為紅磚防水是困難任務,因香港已甚少紅磚外牆,但轉換成本太高:「改建及加建(alteration and addition)時,永遠不知道牆後面是什麼。」

是否「雞肋」? 局部改造的可能

1·成本過高?

市建局以27個單位合共約7.2萬平方呎樓面計算,指每平方呎改造成本需約2000元,樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處,每年的租金支出達1000萬,若計算所節省的租金開支,回本期估計接近20年。張文滔稱此造價在整棟工廈活化的例子不算少見,加上這次包括許多公用設施,也要將工廈配置改為辦公室,如加上地台和天花,都是成本較高的原因。同時,他覺得這模式或未能套用到其他工廈,因是次市建局所佔的業權份數較大,有改造公用位置的主導權,而且當局做法「慷慨」,出資添置公用設施,「如果正常做法,是全部業主共同承擔費用,他們願意付錢嗎?就算有人肯付錢,設計亦要得到法團同意」。另外,如所擁有的業權並非連續樓層,要跳過別人的物業來鋪設「風火水電」的屋宇設備,也是難題。

2·可延長樓宇壽命?

有意見認為局部改造治標不治本,並不能根治整座樓宇結構的問題。何國聰指出香港樓宇的設計壽命一般為50年,雖然改造前有結構工程師檢視結構,但只能看到整棟樓的67%,難以評估改造後能延續多少年,但相信能減慢其老化速度。張文滔說,雖然甚少因樓宇老舊而被拒的改造申請,但這應是選址因素之一,「如果好殘舊,是否適合去改?這個值得考慮」。他認為這約60年樓齡的舊樓比新樓「蝕底」,局部改造也沒法檢視非市建局業權的結構,「肯定沒那麼徹底。若工程做得不夠全面,好快就有問題走出來」。另外,舊樓也應該定期檢查和維修,沒有一勞永逸:「不是醫好了一次就以後不會病。」所以仍受制於屋宇署的強制驗樓計劃。

3·增值潛力?

張文滔解釋局部改造的增值誘因主要有三:改作辦公室用途可令單位升值;樓宇配置提升,物業價值增加;美化公用設施,可令單位租金上升。工廈辦公室或吸引到某類租客:「如對合規要求較高的客人。例如銀行未必用工廈做寫字樓。但已入則的工廈辦公室,可能可以。」何國聰強調當局非為牟利,但估計其他工廈如做基本翻新和維修消防系統,「近地鐵的話,裝修後租值隨時升一倍」。張文滔補充,能否增值亦要視乎同區需求,大幅度的改裝如影響公用部分,亦需其他業主同意,始終有掣肘。市建局最終未能統一業權,他估計屬意料之外,「現在是權宜之計,活化了又用到都好,不用浪費資源」。

工廈活化保育新途?

《香港物業報告2021》顯示,2020年的私人分層工廠大廈空置量為約1,038,000平方米。《活現築蹟:工廈.活化.新生》一書提到工廈是近數十年活化再利用的熱門項目,因大量生產線已轉移到內地,不少人關注1950至1970年代工廈的潛在用途。活化可用現存樓宇為框架,滿足現代用途並注入新功能,為社區帶來經濟效益和市區重建好處。該書作者、建築師祈宜臻指出,是次局部改造的例子,也是活化再利用(adaptive reuse)的方式之一,眼下人們或看不出永康有何建築特色:「我們仰慕外國的舊建築物,但若香港不將50年樓齡的先保留,50年後我們就沒法有那些百年建築。我們自己都在儲一些『年紀大』的建築物。」

她指茂蘿街、雷生春和藍屋等都要時日才顯出價值。藍屋從前是普通住家唐樓,沒有電梯、廁所和獨立廚房:「當年不可以說有特色,但時間過去,就變得罕有,鬧市中只餘幾幢同類完整唐樓建築。」另一方面,工廈印證了1950、1960年代香港製造、經濟起飛的重要歷史。「工廈不是美的建築,要好四平八穩、可以放到重型機器,供製衣廠、麵包廠、印刷廠使用。」但今日回望南豐紗廠,人們便會看見時代品味,以及當時的社會氛圍:「不是純粹的建築美,是欣賞一個城市。」故她認為工廈生命值得保留和延續,但目前除市建局外沒有公營機構從事工廈保育,發展局的活化歷史建築伙伴計劃也沒有工廈在內:「我估計10、20年後,大家認知到工廈有值得保留的面貌,就可能有些行動支持。」

祈宜臻一直探討工廈改為居住用途的可能,因工廈需放置大型機械,內部通常較少樑柱,有靈活改造的條件。她見到政府近年一直增設不同作業備考,放寬工廈改變用途的規限。是次改造的雖然是辦公室,她有感是「開了少少的窗,可以見到有探討(改變用途)的可能,值得表揚。」她相信工廈也有做共居空間或臨時住屋的潛力,但在衛生和宜居度方面(liveability)有更多要求。同時,她指出建築保育從不是易事,例如大館外牆曾倒塌、中環街市保育歷時十數年。如要大規模推行局部改造工廈,或需酌情或彈性處理,亦認為由官方或像市建局的公營機構牽頭較易成事,因有專責人員處理業權,也熟知需接洽哪些部門。「整個故事峰迴路轉,現在走到這一步,都是好的研究案例。也是先行者,有小小實驗性質。」其他舊工廈考慮活化時,可以汲取是次經驗,明瞭箇中的程序、相關部門和經濟效益。

【改造工廈篇】

文˙ 梁雅婷

{ 圖 } 梁雅婷、受訪者提供

{ 美術 } 張欲琪

{ 編輯 } 蔡曉彤

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