【明報專訊】長沙灣汝州西街永康工廠大廈是市建局首幢局部改造工廈。該局於2013年向業主發出收購建議，準備重建，但4年間只收得約67%業權。業主立案法團更在2016年翻新外牆和更換升降機，顯然無意易手。該局董事會於2018年通過終止重建計劃，及後決定局部重修這幢於1962年落成、樓宇狀况屬「失修」類別的工廈，耗費約1.5億，其單位主要用作樓宇復修部的辦公室。這在外界看來是騎虎難下之計，市建局則視之為範例，冀供面對工廈業權分散難題的法團及發展商等參考。
公用空間改造較少見
香港測量師學會建築測量組主席張文滔指局部改造其實一直存在，對行內人來說不算新穎，早有不少工廈將部分樓層改為數據中心，與這次的模式相近，「但這次有些不同的地方，就是連公共位置都有改建工程」。他指工廈改造的話，先要留意是否符合地契和分區計劃大綱圖；第二是要確保建築物符合改造後用途的規例，譬如舊工廈雖有較高的承重能力，但未必滿足到無障礙設施和消防安全標準。如改成辦公室，亦有相應的通風和天然照明要求，「傳統工廈多是貨倉，窗戶較小，做辦公室的話或要改動外牆」。
基於公眾安全考慮，工廈辦公室不能直接提供顧客服務或貨品。雖然現時不少工廈已容納工作室、舞室及健身室等行業，但他說這條例仍然合宜，因租客組合會不時更替，部分保留工業用途，涉及搬貨或危險品，或對訪客構成風險。以永康為例，現在仍有需處理化學廢料、電子零件及凍肉等的公司。
工程及合約總經理何國聰解釋改造符合地契豁免書申請的相關政策，現時27個單位中，有22個供樓宇復修部、合共約300個員工使用。另有5個單位租予社企食堂及文化機構作辦公室。「這裏約為十多萬平方呎，以前是好殘舊、湊合（makeshift）的狀態。」他稱設計環節邀請了法團和租戶代表參與，並由他統籌並定時匯報進度，希望這成為業界的參考指標。全港現約有1100幢在1987年或以前落成的工廈，當中22%為業權分散而未成立法團。「當收不齊業權時，業主可以心裏有個底，知道牽涉什麼。籌措資金對業主而言或是經濟負擔，金融界、大業主、大地產商也可以幫小業主。」
工廈主要改動部分：
//天台//
有約八成半空間屬市建局，添置了供辦公室及公用地方使用的空調機，以及供市建局辦公室使用的太陽能板。免費預留空間供其他業主放置空調機，但估計因成本考慮，暫未有業主使用。另外，天台已預留放置臨時發電機的空位，以便他日業主達成共識，將整幢工廈改成辦公室大樓。
//辦公室//
每層均有4個單位，而市建局辦公室分佈在不同樓層，只有8樓佔去全層。何國聰說辦公室設計並沒有參照特定級數，而工廈升降機等配備亦難以符合辦公室評級標準。若參考同區其他樓齡相若、原先屬於工業用途單位在改造成辦公室後的市值，該局估算上層單位改造後，每平方呎樓面市值逾11,000元，較改造前增加一倍多。
//公用屋宇及消防設備//
工廈興建時沒有消防水缸和完備的供水系統，市建局撥出1600多平方呎的樓面面積用作放置公用設施，並以象徵租金租予法團，往後的檢查和維修則由法團承擔。何國聰舉例，以前工廈從街喉直接取水，現在加設水泵，穩定水壓。另在地下挖約3米深的位置，以放置消防水缸。他們亦為樓宇增設灑水系統、拆除違章建築、維修逃生通道及更換老舊的喉管等。但部分屬他人業權範圍的喉管或設備則未能改動。
//升降機//
兩部升降機均加設無障礙設施。有業主擔心工程期間要暫時搬遷、影響業務運作，何國聰說，這是香港首個在商戶不用搬遷情况下，大規模改造的工廈項目。升降機曾停運5日，對商戶造成不便，有凍肉及機械租戶需由市建局提供木房間，在地下暫存貨物。另外，何國聰曾考慮增加升降機數目，但因技術問題作罷。
//外牆//
法團曾翻新外牆並鋪設紙皮石，市建局改造時主要修補瓷磚空鼓。他們因採光及通風將窗戶改大，以向屋宇署及地政總署申請改作辦公室，其間發現窗邊牆體由兩層紅磚築砌，狀况完好，只有幾處漏水，於是用防水英泥修補，再更換簷篷等增加防水能力。他說為紅磚防水是困難任務，因香港已甚少紅磚外牆，但轉換成本太高：「改建及加建（alteration and addition）時，永遠不知道牆後面是什麼。」
是否「雞肋」？ 局部改造的可能
1·成本過高？
市建局以27個單位合共約7.2萬平方呎樓面計算，指每平方呎改造成本需約2000元，樓宇復修部過去在長沙灣租用辦公處，每年的租金支出達1000萬，若計算所節省的租金開支，回本期估計接近20年。張文滔稱此造價在整棟工廈活化的例子不算少見，加上這次包括許多公用設施，也要將工廈配置改為辦公室，如加上地台和天花，都是成本較高的原因。同時，他覺得這模式或未能套用到其他工廈，因是次市建局所佔的業權份數較大，有改造公用位置的主導權，而且當局做法「慷慨」，出資添置公用設施，「如果正常做法，是全部業主共同承擔費用，他們願意付錢嗎？就算有人肯付錢，設計亦要得到法團同意」。另外，如所擁有的業權並非連續樓層，要跳過別人的物業來鋪設「風火水電」的屋宇設備，也是難題。
2·可延長樓宇壽命？
有意見認為局部改造治標不治本，並不能根治整座樓宇結構的問題。何國聰指出香港樓宇的設計壽命一般為50年，雖然改造前有結構工程師檢視結構，但只能看到整棟樓的67%，難以評估改造後能延續多少年，但相信能減慢其老化速度。張文滔說，雖然甚少因樓宇老舊而被拒的改造申請，但這應是選址因素之一，「如果好殘舊，是否適合去改？這個值得考慮」。他認為這約60年樓齡的舊樓比新樓「蝕底」，局部改造也沒法檢視非市建局業權的結構，「肯定沒那麼徹底。若工程做得不夠全面，好快就有問題走出來」。另外，舊樓也應該定期檢查和維修，沒有一勞永逸：「不是醫好了一次就以後不會病。」所以仍受制於屋宇署的強制驗樓計劃。
3·增值潛力？
張文滔解釋局部改造的增值誘因主要有三：改作辦公室用途可令單位升值；樓宇配置提升，物業價值增加；美化公用設施，可令單位租金上升。工廈辦公室或吸引到某類租客：「如對合規要求較高的客人。例如銀行未必用工廈做寫字樓。但已入則的工廈辦公室，可能可以。」何國聰強調當局非為牟利，但估計其他工廈如做基本翻新和維修消防系統，「近地鐵的話，裝修後租值隨時升一倍」。張文滔補充，能否增值亦要視乎同區需求，大幅度的改裝如影響公用部分，亦需其他業主同意，始終有掣肘。市建局最終未能統一業權，他估計屬意料之外，「現在是權宜之計，活化了又用到都好，不用浪費資源」。
工廈活化保育新途？
《香港物業報告2021》顯示，2020年的私人分層工廠大廈空置量為約1,038,000平方米。《活現築蹟：工廈．活化．新生》一書提到工廈是近數十年活化再利用的熱門項目，因大量生產線已轉移到內地，不少人關注1950至1970年代工廈的潛在用途。活化可用現存樓宇為框架，滿足現代用途並注入新功能，為社區帶來經濟效益和市區重建好處。該書作者、建築師祈宜臻指出，是次局部改造的例子，也是活化再利用（adaptive reuse）的方式之一，眼下人們或看不出永康有何建築特色：「我們仰慕外國的舊建築物，但若香港不將50年樓齡的先保留，50年後我們就沒法有那些百年建築。我們自己都在儲一些『年紀大』的建築物。」
她指茂蘿街、雷生春和藍屋等都要時日才顯出價值。藍屋從前是普通住家唐樓，沒有電梯、廁所和獨立廚房：「當年不可以說有特色，但時間過去，就變得罕有，鬧市中只餘幾幢同類完整唐樓建築。」另一方面，工廈印證了1950、1960年代香港製造、經濟起飛的重要歷史。「工廈不是美的建築，要好四平八穩、可以放到重型機器，供製衣廠、麵包廠、印刷廠使用。」但今日回望南豐紗廠，人們便會看見時代品味，以及當時的社會氛圍：「不是純粹的建築美，是欣賞一個城市。」故她認為工廈生命值得保留和延續，但目前除市建局外沒有公營機構從事工廈保育，發展局的活化歷史建築伙伴計劃也沒有工廈在內：「我估計10、20年後，大家認知到工廈有值得保留的面貌，就可能有些行動支持。」
祈宜臻一直探討工廈改為居住用途的可能，因工廈需放置大型機械，內部通常較少樑柱，有靈活改造的條件。她見到政府近年一直增設不同作業備考，放寬工廈改變用途的規限。是次改造的雖然是辦公室，她有感是「開了少少的窗，可以見到有探討（改變用途）的可能，值得表揚。」她相信工廈也有做共居空間或臨時住屋的潛力，但在衛生和宜居度方面（liveability）有更多要求。同時，她指出建築保育從不是易事，例如大館外牆曾倒塌、中環街市保育歷時十數年。如要大規模推行局部改造工廈，或需酌情或彈性處理，亦認為由官方或像市建局的公營機構牽頭較易成事，因有專責人員處理業權，也熟知需接洽哪些部門。「整個故事峰迴路轉，現在走到這一步，都是好的研究案例。也是先行者，有小小實驗性質。」其他舊工廈考慮活化時，可以汲取是次經驗，明瞭箇中的程序、相關部門和經濟效益。
