【明報專訊】樓齡57年的旺角新興大廈上月底有石屎從簷篷墜下，當時大廈外牆搭建了棚架，正進行維修工程，不料相隔10天便再發生疑似承建商修葺外牆時移除的批盪墜下，擊穿九巴車頂。記者邀請香港測量師學會建築政策小組主席何鉅業同行，到新興大廈內外探視，了解為何石屎「呢度跌啲，嗰度跌啲」。雨季增加失修高齡樓宇發生跌石屎的意外風險，樓宇安全如何才可以做得更好？
位於鬧市旺角彌敦道的新興大廈旁有不少商舖和巴士站，平日人來人往。現場所見，大廈外牆搭建的棚架被綠色圍網包圍，約每隔5層樓再外搭一個斜柵，預防工程中有物件墜下，符合「竹棚架工作安全守則」安裝斜柵的垂直距離不逾15米間距的要求，惟上周二疑有工程移除的批盪跌落，或許應再加強防止物件墜下的措施？「每隔3層樓（設斜柵）會再安全啲，𠵱家有啲疏，個圍網望上去無特別加厚」，何鉅業憑肉眼判斷。
內部多處石屎剝落 天花裂牆身霉
走進新興大廈於彌敦道的入口，升降機大堂貼有與維修有關的告示，包括5月24日和6月12日拍攝的外牆破損情况，還有下周二召開業主大會討論工程等事宜。大廈業權分散，魚龍混雜，有餐廳、旅館、麻雀館、桑拿房、住宅等用途，「賣散晒，大家唔會咁關注整幢大廈的整體情况，最緊要自己個位做得靚」，於商戶而言，大型工程或阻礙他們做生意，只會自費聘請不同的承辦商為自己的單位進行小修小補的內部工程。「問題是樓宇用途太混雜，不知道有沒有不合規格的改裝」，若有單位亂駁渠管便有機會造成滲水，水滲到走廊，再慢慢蔓延至樓板，影響樓宇結構安全，何鉅業分析道。大廈內部部分樓層走廊，映入眼簾的景象亦頗嚇人：天花現裂縫，牆壁發霉，有些出現零星黑點，有些出現大面積的霉斑；部分樓層則「青靚白淨」，並裝上了假天花。室內似乎不太通風，在一層逗留3分鐘便覺得悶熱。牆壁受潮，通風不佳，水氣不去，滲入石屎，石屎便容易剝落。
石屎剝落問題一般見於30年或以上樓齡的大廈，並多數與滲水、潮濕和石屎自然老化有關。再仔細瞧，日常會有清潔工行過的後樓梯比走廊明顯有更嚴重的維修問題。大廈內至少5個樓層的後樓梯有肉眼可見、面積有如雙臂張開般闊的石屎剝落痕迹，「裂得都幾緊要，要即時維修，唔理佢嘅話會偶爾跌啲」，局部鋼筋暴露於空氣之中，上面佈滿鏽漬，「室內的維修問題一定要靠人去勘察」，無法以紅外線熱成像掃描儀檢驗，何鉅業估計若要檢驗這幢大廈的室內維修問題需時一個月。
大廈其中一層的後樓梯擺放了內有灰燼的化寶盆，「倘有人在後樓梯化寶，燃燒時釋出的氣體和污染物會增加石屎碳化的機會」，使石屎強度下降，「萬一發生火警，更無法抵抗」，何鉅業擔憂後樓梯石屎剝落會影響火警逃生安全。他頓時憶起約34年前新興大廈曾發生四級火警，當時一名消防隊目殉職，現在仍心有餘悸。雖然大廈外牆被綠網和竹棚圍封，看不到細節，但透過室內暫未完成維修的石屎剝落情况，「可以看到整體建築的質素不太理想或耐用，何况外牆更易受風吹雨打侵蝕」。
新興大廈於2018年8月獲發屋宇署的強制驗樓通知，同年10月申請市建局「樓宇復修綜合支援計劃」的「樓宇更新大行動2.0」，局方審批申請後於2019年發出「原則上批准通知書」，惟召開業主大會及維修工程籌組工作因疫情延誤，至本年才展開工程。大規模驗樓需時，招標和維修亦需時，「靠大廈使用者日常觀察，發現有問題立即跟進，防止問題惡化，便只須局部維修，用不着大型維修」，節省工程費用和時間，何鉅業指一些較輕微的樓宇安全問題不容忽視，應及早處理，以防後患。
在「強制驗樓資助計劃」下，市建局協助收到屋宇署就強制驗樓計劃發出法定通知的業主安排首次為樓宇的公用地方驗樓。據市建局數字，2012年至2023年6月，約有700幢樓宇（約17,350個單位）已展開或完成「強制驗樓計劃」下規定的驗樓工作，目前約有2700幢樓宇的強制驗樓通知期限已屆滿而尚未遵辦，當中約3成樓宇的業主仍未委任檢驗人員。何鉅業稱屋宇署過往「太包容」，當業主或業主立案法團為未遵從強制驗樓通知辯解，都「盡量給多點時間讓他們處理」，坦言後續跟進執法力度也不夠強，欠阻嚇力。「屋宇署現在對於那些已發出強制驗樓令的大廈，其實可能有些太寬容了 」，立法會議員鄭泳舜認為屋宇署掌握大廈委託工程顧問和工程招標進度等資料，可辨別哪些業主以藉口拖延、不遵從強制驗樓通知，應更嚴正執法。
根據屋宇署2023年5月《資料月報》，屋宇署於2022年至本年5月就強制驗樓計劃發出15,572份訂明檢驗或修葺的法定通知，其間亦就樓宇欠妥之處（即石屎剝落、非結構性裂紋、結構性裂縫和外牆飾面破損）發出1415份勸喻信，同期僅167份勸喻信獲遵從。審計署曾於2020年的審計報告指出，屋宇署沒有適時發出警告或檢控，自2013年1月起截至2020年4月，有24,639份法定通知不獲遵從，而屋宇署沒有向其中6941份法定通知的業主發出警告信，這6941份法定通知中有99%都超過完成限期1個月以上（即未能達到屋宇署指引中訂明的1個月目標期限）；2019年則有1071份不獲遵從的法定通知被轉介檢控組以進行檢控，當中696份（65%）通知是在法定通知完成限期屆滿後超過2年至6年，才被轉介檢控組。
罰款5萬元 欠阻嚇作用
「當然不可能一下子檢控全部人，也會令市民恐慌」，現時不遵從強制驗樓通知的業主可處罰款5萬元及監禁1年，「10個業主攤分都係5000元，他們未必會緊張」，何鉅業建議政府考慮提高罰款，「至少以幾十萬元計」，或改以定額罰款形式處理。
非單一業權大廈無論驗樓、商討揀選及委聘工程顧問、招聘工程承辦商進行大型維修工程，還是申請市建局「樓宇復修綜合支援計劃」提供的5項維修服務等，都須先通過業主立案法團會議，若大廈涉多個業權，業主意見不一，便難以達成共識，維修工程一拖再拖，這時候政府或須介入。發展局長甯漢豪早前表示，屋宇署已介入為約1000幢狀况緊急的樓宇進行大廈維修工程，部分工程已開展。
舊樓主要集中油尖旺、深水埗和九龍城等區，現時全港逾27,000幢樓宇的樓齡達30年或以上，當中約兩成被評定為「失修」或「明顯失修」狀態，「去到這個樓齡，石屎老化得比較快」何鉅業說。新興大廈砵蘭街後門附近有大廈的簷篷「甩咗一小部分」，是批盪掉落的痕迹。「早期五六十年代興建唐樓的批盪用料有時會混合了泥，例如黃花沙，黃花沙黏力不太持久」，批盪經日曬雨淋，滲水後水氣積聚、太陽暴曬，水氣急速蒸發後又再滲水，批盪不斷熱脹冷縮，內部受壓便會爆裂。批盪裂開後，水更容易滲入石屎，加劇石屎剝落問題。30年樓齡的樓宇，應以10年為一個驗樓周期，「接近50年樓齡則宜每7年驗一次樓和維修，這樣更恰當」，惟何鉅業留意到有業主不解為何要維修，反問「為何隔籬座樓都冇做，我們要做，有人話唔使做」，他認為這事需要民政事務處協調，向他們解釋。
建議仿效澳門設強制儲備基金
不過部分出現問題的樓宇屬沒有業主立案法團、沒有任何形式的居民組織及沒有聘用物業管理公司的「三無大廈」，大廈裏有業主想做大型維修工程，卻無法召集其他業主開會商議，「有些年老業主無力組織」，而且維修費用龐大，其他業主難有統一意願，鄭泳舜遇過不少類似案例。因應維修費用問題，香港房屋經理學會秘書王榮樂建議仿效澳門立法規定分層建築物必須設立共同儲備基金的做法，以承擔非預見性開支，例如進行共同部分修補工作的費用，抽取業主繳付的10%以上物業管理費儲作維修工程的基金。若要強制業主一起設立維修儲備基金，「我覺得難度挺大，該由誰管理基金的戶口呢？」鄭泳舜深思，或應先鼓勵業主未雨綢繆，自發儲蓄金錢作日後維修。
