未來城市﹕真.開放土地大辯論 度新橋 破除無地輪迴

文章日期:2018年02月04日

【明報專訊】如無意外,真正的土地大辯論將在3月18日隨諮詢期開展。上星期,由政府委任的土地供應專責小組主席黃遠輝說,屆時除了向公眾展示選項能夠成功「造地」所需的「時間性」上的優次外,一如小組多次向傳媒表示,對所有土地選項持開放態度。

「但這正正便是顯露了整個土地大辯論的盲點。」本土研究社陳劍青說,這種貌似開放的態度暗藏危險,潛台詞是,所有土地最終都可以發展,不過是先後和優次的問題﹕「那我便不明白為什麼還要討論。」

「他們將整個『土地大辯論』約化成為純粹不同的土地方案、選項,而不是在現時面對土地房屋問題的當前,對於未來城市的想像,提出一些新想法,或一些新的發展模式,這正正是整個『大辯論』遺漏了的地方。」土地發展不應迴避「優次」,甚至應該主動去談「優次」,在思考整個未來的發展模式時重新敲問﹕發展是否需要更多土地,需要什麼土地,如何使用土地。

借一寸棕地剷平十尺地

不少民間團體都倡議「先棕後綠」,而「棕地」亦出現在今次土地供應專責小組的十多個選項之中。黃遠輝說,現時全港約有1300公頃棕地,部分四散,當中集中的大版塊則有約540公頃,分佈在洪水橋、元朗南、古洞北及粉嶺北等幾個地區﹕「發展洪水橋地區時,正在研究如何使用棕地潛力,現在的方案是在新發展區中預留24公頃做多層工業大廈,另外還有37公頃預留作物流中心,希望加起來可以接收到190公頃棕地上的棕地作業,騰空出土地作其他發展用途。如果按照這樣的濃縮比例,實際上540可以釋放到360公頃出來。」

但陳劍青認為,上述「發展棕地」的說法,揭示了政府從來沒有走出舊有新市鎮發展模式的思維﹕「例如洪水橋,幾百公頃中,只有百多公頃是棕地,佔整個發展比例相當少,顯然你不是集中發展棕地,只不過沿用新市鎮模式,劃一個好大的圈,剷走一切重新發展,包括上面的棕地在內。」

洪水橋發展是棕綠不分,而真正的發展棕地,應該先棕後綠,抱持棕地優先的原則,透過土地發展同時達至環境修復,因此應該整全地從1300公頃去考慮,無論是大塊的,還是政府口中「零碎四散」的﹕「他們混淆了棕地發展的概念,我們一向認為香港沒有所謂『無地』的問題,而是政府發展思維上的盲點,令到她看不到那些地。例如起公屋一定要好大塊地,要整個屋苑去建。」

3大官方熱門選項

觀乎現時土地供應專責小組會議上及坊間提出過的土地選項,陳劍青認為,官方的傾向相當明顯﹕「如果根據她之前本身的意向,或以往提供資訊的量,我認為主要想推三項,第一,便是填海,包括近岸填海選址如馬料水同龍鼓灘,及東大嶼都會的人工島。」人工島的雛型既然早於2016年出現在發展局向張德江展示的模型之中,難以想像不獲得小組成員支持。

其次是「一地多用」﹕「整合市區GIC用地,例如兩塊地都是三層建築物,便將其中一棟搬過去另外一邊疊高,我們猜想她其實最想騰空灣仔運動場出來,送畀新世界起會展。」「一地多用」早在林鄭月娥發表的施政報告中提及,自然是長官意志的所屬選項。

要農地找發展商不找農民?

「另外便是,發展商的農地儲備。」小組上討論過「利用發展商土地儲備」的選項,而當中大部分是農地,根據早前政府從各大年報所得資料的統計,估計現時地產商手上的新界農地多達1000公頃﹕「這個選項是今次諮詢無端端新增入去的,不是本來社會共識覺得我們要去做;而且現在針對的是地產商手上的農地儲備,而不是針對『農地』作為一個提供土地的選項,那為什麼不換取地主或原居民的農地合作?而一定要和地產商合作?」

「在黃遠輝主導的土地供應專責小組有個很不公正的討論,當討論到棕土或丁地發展時,會說太零碎所以不可行,但當你連地產商的農地儲備位置在哪裏都不知道,便說那是可行。」當中還涉及這些農地是否已經荒廢,還是仍然可以「農地農用」;地塊形狀如何?假如同為零碎,為什麼不是先發展棕地?「但文件上通通沒有提及,沒有給予清晰及客觀的資訊讓市民去理解這些不同的土地選項,討論上很不公平。」

揀住大定住細先談分配問題

黃遠輝上期說,今次的諮詢將隱含着一重意識形態上的意義,便是透過土地選項的取捨,讓全港市民表態﹕到底將來想住鬆一點?還是繼續住迫一點?

「我會形容一種偽善。」陳劍青認為,假如政府最後真的透過進行某一類的造地方式,令到整體全香港人居民面積增加,沒有人會不同意﹕「問題是你現在還批給她(地產商)起納米樓?如果要提升香港人均居住面積,我覺得應該要立法,立法的意思,當一些人的居住環境低於人均居住面積時,我們便要將土地或房屋資源優先拿去處理他們的需要,但今天的土地發展模式不是這樣,以為增加供應,拿去賣地,做大個餅,市場自然能將土地資源分配到你身上,但事實上沒有。這種造地的謬論就是,不去談分配的問題,卻單單停留在口頭說,想說大家住大點,但有沒有認真地考慮在發展模式上對應問題?」

昔年西九龍填海區一開始也本着解決市區人口密度,提供更多公共房屋進行,最後結果大部分土地被放到勾地表上﹕「填好大的海,造價很貴,然後因為造價貴,所以要延續舊有的賣地模式,塊地最後出來起了豪宅,造很多地卻實際上沒有解決到我們的房屋問題,跌入了如此一個土地發展的怪圈之中。我們的工作便是要破除這個怪圈,破除只要解決供求便可以解決問題的謬誤。」

公屋欠地私樓超標?

陳劍青說,不同的民間團體正着力做不同研究,希望趕及在官方推出土地諮詢的同時,定好一份民間諮詢稿回應﹕「希望令公眾不要誤以為,解決土地問題等於造地。如何用地、如何分配地,當中那個發展模式才是關鍵。這還牽涉到房屋政策,既有房屋資源有沒有落到真正有需要的人手上?還是變了炒賣、投資、境外買家手上?政府常說找不到公屋地,但私樓土地卻永遠達標,每年供應幾乎是超標,那未來賣地制度上,是不是可以每賣出多少私人土地,也預留一部分做公營房屋,作混合式發展?」

近幾個月,本土研究社定期舉辦「民間搵地工作坊」﹕「因為好多市民覺得,在土地大辯論裡中只有政府講,市民只可以聽,所以我們希望透過工作坊,讓到普通人也可以參與相關土地資訊的整理和分析。」另外現時土地專責供應小組所提供的土地資訊並不完全透明,當土地專家出來說,某某地段細碎,不適合發展時,公眾根本無從判斷應否相信︰「所以只好由民間自己去做。」

大辯論我有份?

「掘地」偵探 揭官方資料有古怪

民間搵地工作坊是由2017年12月開始,每周或隔周進行一次的地圖工作坊,每次參與者大概10至20人不等。其間本土研成員會教參與者如何使用地圖工具,然後按照每次工作坊的主題,針對性發掘某一種「類型」土地的資訊,再比對官方口徑。

例如曾經研究過「鄉村式發展」地帶的閒置政府土地,發現土地供應專責小組,單基於兩條村的例子(全港共有642條認可鄉村),就論斷它們是零碎或存在發展限制;而工作坊卻找出10塊逾1公頃的「閒置丁地」散落於8個地點,當中包括洪水橋鍾屋村(1.47公頃)、烏溪沙新村(1.5公頃),質疑土供組提供資料的正確性 。

有關未來「民間搵地工作坊」的舉行詳情,請留意「本土研究社」臉書專頁。

【移山填海系列三】

文//梁仲禮

圖//資料圖片、受訪者提供

編輯//林信君

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