未來城市﹕「貴、細、擠」以外 土地大辯論中被忽略的事 - 20180603 - CULTURE & LEISURE - 明報OL網

未來城市﹕「貴、細、擠」以外 土地大辯論中被忽略的事

文章日期:2018年6月3日

【明報專訊】土地大辯論進行得如火如荼。

負責巡迴各區向市民介紹土地選項的土地供應專責小組,早前推出的諮詢文件,以香港市民「貴、細、擠」的居住現况,說明增加土地供應的迫切性,予人一個合理期望,只要增加麵粉,麵包價格終會下降,到時獅子山之下不用再捱貴樓,人人有一個有尊嚴的居所。

我們沒有時光機,難以論斷二、三十年後的情况,但觀乎今天看得到的社會現况,在「土地供應增加→解決『貴、細、擠』」的單向邏輯以外,我們有沒有忽略了其他因素?

樓價過熱 供不應求背後的金融問題

時事評論員、前策略發展委員會成員尹瑞麟早前撰文,認為單純經濟學理論中的供求關係,並不完全適用於今天作為資產、或甚至可被視之為金融工具的房地產市場︰「原因是供求均衡是研究以商品為交易對象的市場價格的手段……(但)在今天,房地產更像是資產和可供創造信貸的金融工具,受其邏輯支配。」

他解釋說,即使土地供應增加,最有能力購買的仍然是目前的有產者︰「有九間屋的,可以將物業抵押,九間變十間,十間變十二間。」通過抵押手頭上的物業,創造新的貨幣供應,取得新的貸款,增加財富︰「同時間有外地流入來的銀紙,這些貨幣供應的增加,不是單純根據供求,而是以『風險和預期收益』為基礎,從而主導市場價格。」

前立法會議員、民間土地資源小組成員姚松炎認為,主宰樓宇價格的有兩大主要因素,其一固然是供應及需求拉扯的關係︰「但更重要的是,在香港獨特的情况下,還有金融制度底下所造成的投資需求。」他說早前一份金管局的報告,分析影響本地樓宇價格的六大主要因素,其中包括銀行的按揭政策和超低利率(見下圖)。

長期實質低利率吸引熱錢流入,而當過多銀根追逐短期資源時,樓宇短期價格便會上升︰「由二○○八年到大概半年前左右,溜入來的非本地資金,總數超過一萬二千億港元。」姚松炎說,部分熱錢被放入銀行總結餘,近日港元流走導致港匯疲弱,港元兌每美元觸動七點八五弱方兌換保證水平,金管局多次出手買入港元︰「但即使如此,仍然未啟動加息,甚至美國連續六次加息也毋須要跟隨,反映香港的資金非常充裕,以一萬二千億來講,溜走的只有少數。」

香港好些排隊等上車的市民,常有一個良好願景,只要一旦香港跟隨美國進入加息周期,樓價勢必下挫︰「的確,如果加息的步伐快而明顯,又能超越通貨膨脹率,讓實質利率回到正數,根據過往的研究,理應會導致資產價格明顯下跌,這些過往也有很高的實證科學支持;加上現階段其他因素,比如供求,也是向着同一個方向慢慢回復上升,更加可以合理推斷,勢頭正指向資產價格回順。」

土地政策 用藥過猛欠遠見

既然如此,還有沒有必要大費周章討論造地建屋?姚松炎提醒,受外圍因素波動帶來的影響,應該留給金融政策去處理,但樓宇本身也應該有基本的穩定供應:「但問題是土地供應千萬不要過分雄心,像現在有團體倡議要去到九千公頃,原因就是因為他們看到目前樓價高企,便將兩者混為一談,將樓價單純看成土地供應不足,主張狂加供應。」

姚松炎說,近日已有一些學者指出,政府的土地政策經常用藥過猛︰「好市的時候,便以為後市繼續向好;市壞的時候,便以為個市會一路差下去。」一九九七年香港受亞洲金融風暴影響,加上當時住宅供應開始增加,樓巿進入下跌周期,到二○○二年樓價累積下跌近70%,於是孫明揚推出孫九招,一下子斷絕賣地及建造居屋,卻種下日後經濟回復後,樓宇供應不足的惡果︰「我們稱之為『positive feedback loop』,天秤已經向左邊傾斜跌,你還將他推一把,結果便會立即倒下。」

「將前面幾年等同為未來幾年的相同趨勢,政策出現滯後反應。」等於今天誤判樓市高企純粹是供應不足,大量增加供應,當樓價回順時,便會出現供應過多︰「等於到時你再踩他一腳。」

樓宇供應 追不上投資需求

姚松炎認為,近年一手樓宇供應逐步回升,但為何樓價卻仍然高企不下,主要原因是政府的政策處於一個尷尬位置︰「他不敢大推供應,再來一個八萬五,以行政手段推跌樓市,否則可能再出現○三年的政治危機。」取而代之是現在每年大概推出二萬個單位︰「但因為熱錢流入,和實質利率的原因,令到投資需要好巨大,因此樓價不會因為你這個程度的供應量增加而回落。」

加上為預防樓市泡沫,保護銀行體系,金管局近年又推出收緊按揭措施︰「普通家庭借也借不到,最後只有資金雄厚、有實力的炒家,或者(利用本身物業)做二按,才有能力去投資,結果出現一個很有趣的現象:供應增加了,樓價無跌不特止,有需要住的人買不起,無需要住的人卻頻頻入市。」以投資作目的的買家,一方面希望樓市繼續熾熱,另一方面亦不急於轉手出讓,以致樓價一路高企不下。

浸大財務及決策系副教授麥萃才認為,現時樓市辣招令二手物業交投減少:「未有辣招之前,每月平均物業交易大概八千至一萬宗,當中包括一手樓和二手樓,其中二手佔大部分。」但隨着各種樓市調控措施,加上銀行收緊按揭︰「很多人無法再負擔二手樓,因為面積大,銀碼高。」

而發展商亦看準時機,推出各種優惠,包括提供高成數按揭及各種回贈︰「可以按七成,有些甚至八成半至九成……但發展商的問題是,始終羊毛出自羊身上,於是便將價格抬高。」而最後一手樓亦主導了二手樓市場。

安居?置業? 房屋政策目標為何?

尹瑞麟認為,現時的土地大辯論所欠缺的,是討論到底香港房屋政策的最主要目標是什麼:「是人人都有瓦遮頭,還是個個都可以做業主,有置業階梯。」林鄭月娥去年在施政報告提出房屋政策會以置業為主導,致力建立置業階梯,後來她接受訪問時,提出興建八十萬伙公屋已足夠照顧基層需要,「公屋封頂」論引來各方爭議,她隨即否認致歉,房屋政府的目標仍舊未明:是安居或是置業?

姚松炎還是立法會議員時,曾提出「合作社房屋」的概念,把房屋的居住權跟投資權分割,政府以象徵式地價批出土地予合作社房屋,社員自行出資興建,由於社員沒有土地業權而只有居住權,因此無懼樓價變化︰「佢無得賺,也不會蝕,不受市場波動影響。」

「我先後和林鄭討論過兩次,她不同意我看法,認為香港人買樓,目的是想賺錢,但我認為香港有為數不少的家庭,只希望有樓自住,應該給他們有一種選擇。」姚松炎曾經做過民調,有大概百分之十的回覆表示並不想參與樓宇炒賣︰「但你將兩件事合併,便會令到這一堆家庭,在無選擇的情况下被迫成為炒家之一,因為我始終都要住,但你就逼我去有投資風險的市場,一起承受風險。」

文//梁仲禮

圖//資料圖片、網上圖片

編輯//王翠麗

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