【明報專訊】時近中午，皇都戲院商場入口處人來人往，鋪起紅地氈，用紅繩攔着，外面不少上年紀的街坊好奇張望、佇立，一個伯伯滿臉興奮，問「冇咁快拆？幾時可以入去？」我答他：「這裏不拆了。」「真係好，懷舊﹗」正說着，公關有點緊張過來隔開我們，跟伯伯說今天是私人活動。這天傳媒獲邀參與一場導賞，用色香味俱全的方式簡介新世界正在認真做這個萬眾矚目的保育項目，開始接受有興趣者報名參加。
無獨有偶，恆基地產在早一個星期亦邀請了傳媒參觀元朗江夏圍一座建於一九三○年代的客家大宅，上網搜搜，facebook在三月已有名為「活在江夏」的專頁，以照片細緻介紹大宅特色，儲下幾千個like，引來曾住在宅中或附近的舊人留言分享回憶。發展與保育對立？out了，細心感受下，地產商已變得know play，用各種方式告訴大眾「我是保育有心人」。好事定壞事？港大建築保育副教授李浩然剖析背後助力，還待觀察將來成果。
皇都戲院商場 導賞滿足戀舊心理
走進皇都戲院商場，導賞人員說「好戲正要開始」，這個稱為「代入式」的體驗活動，是帶參觀者扮處身一九五○年代的情景，從入口處劃位取戲票，探進裏面，一間間舊舖展示不同主題的舊物，連員工都穿上紅背心扮帶位員。對一直關注皇都保育的記者來說，內容不算豐富新奇，許多文物亦只見複製品，但不得不說策劃者很聰明。商場及舊舖雖收拾過，但並沒有把場地弄得太光鮮，懸吊的招牌、樑柱上被撕去半幅的海報都還留着，更不着意地在牆上貼些舊日停車場、電影宣傳街招營造氣氛。觀乎展出物件如何裝置，美術、展示方式都做得一絲不苟，達博物館級水準，可知上述的「舊」不是籌備太急搞唔切，而是明知這些對參加者都是吸引之處。資料如昔日的樓書、舊戲票，只是展品其中一種，裏面還精心安排打卡位：暫未有計劃開放的天台飛拱，以霓虹燈模型展示；鐵閘邀書法比賽冠軍寫滿文字；與音樂串流平台合作，讓參加者可即場聽舊歌。
皇都預計二○二六年再度開放，主辦方安排新世界文物項目主管楊頴賢受訪，她說自去年十月新世界投得皇都業權以來，團隊一直在做勘察工作，不過被問及半年來工作進度、蒐集文物的最難處、商場舖面會否拆除等等問題，楊都以「一直在勘察」回應，一眾公關小心謹慎，傳媒沒有獲得關於保育項目的更多細節。正式來說，活動主辦方是新世界旗下名為Culture for Tomorrow的機構，在機構網頁，新世界行政總裁鄭志剛被稱為「文化企業家」，三大支柱中除了建築設計、文化交流，保育是其中一環。
江夏圍客家大宅 保育發展方向待定
由地產商主動保育歷史建築，看上其中價值的，還有恒基地產。元朗江夏圍建於一九三三至一九三六年的客家大宅屬三級歷史建築，恒基一九九七年購得大宅及附近土地的業權，至今年展開復修。這個項目為人注意之處，是包圍着大宅的，將會是可容納約六千人的過渡性房屋，由恒基以一元象徵式把地租給政府，營運交由博愛醫院負責。
建築風格中西合璧 曾作警崗、工廠
保育團隊初步做了功課，向傳媒介紹各種特色，如屋外圍欄樽柱需以水泥逐隻壓模而成，顯造工精細；大門的仿羅馬石柱、上海批盪技術，加上金錢狀氣窗，乃中西合璧。他們亦聯絡上原屋主黃金商人黃仿僑的後人，和曾居住宅內的租客，蒐集關於大宅的回憶。導覽當天邀請了一九八二年金馬獎最佳導演章國明分享，章導坐在摺凳上隨和地談，說在約七歲時曾住大宅兩年，當時從城市搬來，覺得如穿梭到古裝片場景，樓上住着黃家人，一眾小孩不常上去，只見過門口劏豬，想是大戶人家分豬肉。據資料，建築日佔時期曾被借用作警崗，一九五○年代黃家搬返，一九六○年代主樓「源遠堂」曾有發泡膠廠、紙廠進駐，恒基到場收拾作保育時，仍滿地工業碎料，原本通風的屋頂被鐵皮遮蓋，二樓更僭建了有石屎地板的鐵皮屋。
恒基執行董事黃浩明驅車前來，多次就項目受訪的他應對傳媒從容得多，交代大宅預計明年年底完成第一期復修，配合過渡房屋明年第一季開始入伙，「希望可做到支援他們的需要」，大宅由恒基管理，實際用途要待保育專家研究才可決定，他提及或許能作「文青咖啡店」，會研究能否為將入住家庭的基層小孩提供補習場地；考慮收小量入場費以控制人流，「我們沒打算攞番成本，是照顧社會需要，目標不是錢，李生（恒基地產主席李家誠）咁善心，這不會是問題」。
有報道指過渡性房屋部分，恒基會讓政府租地七年，是否七年以後就收回起樓？他笑言：「暫定是七年，都知講完會畀局長揼心口，（政府會說）如果到時不用，記得畀我續期呀，所以到時再算啦。」但他亦說，「作為上市公司都要向股東負責，長遠我們會有發展。你看看隔籬左右不見高樓大廈，其實政府在對面已通過收地，準備起資助房屋，很多年後對面是高樓大廈，我們再發展，也是配合整個環境」。大宅離錦上路站約十五分鐘路程，政府計劃在站旁興建二十一幢公屋，預計五年後，即二○二六年分階段落成。
為何一九九七年已擁有大宅，二十四年後才想到要保育？黃浩明是這樣說的：「以往規劃批准了發展低密度住宅，如果起別墅，其實根本不需要等，但我們的想法是如果旁邊會起公屋，再起別墅又被話只起給買得起的人。不如我們等一等，在等的時間做善事。」
睇緊地產商 有否做好點線面
皇都導賞活動場地走到最末，一整面牆是保育計劃邀請合作的專家名人錄：主理大館保育的Purcell文化遺產總監Brian Anderson、香港歷史博物館前總館長丁新豹……包圍着鄭志剛的照片，彷彿向來者說「放心吧，我已搵最勁的人來保育皇都」。究竟點解鄭生、李生咁神心？港大建築保育副教授李浩然說：「以往保育與物業發展一直有衝突，有人問我香港保育最大的阻礙，我都會說是物業發展，因為香港的經濟發展與物業發展關係太過密切。有什麼誘因令地產商做保育？以前我會說沒有，完全不可能。」
項目可提升周邊物業價值
這份熱心，李浩然指出其來有自。「以往豪宅最賺錢，豪宅飽和就轉攻納米樓，而當地產發展到一個飽和狀態，地產商會開始做兩件事，一是將現有的建築物翻新，令建築價值提升再賣或租出去。另一個方法是包裝，給它一些特色。」他以二○一五年開幕的成都遠洋太古里為例，該項目由太古地產聯合遠洋集團發展，「這是保育兼商業發展的一個成功例子。太古里是地產商與當地市政府合作提供空間，入面全是名牌店，但（大眾）買唔起都可以當公園行，裏面的佛寺（大慈寺）恢復建築與宗教功能。新起的商店亦要是一間間屋仔，高度不可超過舊建築，形狀亦有金字頂等類似特徵」，真正賺錢的地方不在那裏，他說：「太古已買下周邊的物業，（太古里）一發展完，周圍即刻值錢。」
回看香港兩個項目，「皇都上蓋沒發展的面積，可加在地皮後面部分。這以前也做過，在灣仔和昌大押，一排四幢四層樓高的唐樓，旁邊同一地皮發展出的J Residence比周圍的建築物是特別高，因為和昌大押唐樓上蓋未發展的部分，就加在那裏，這叫transfer of development rights（發展權轉移），據我所知政府正在研究不必同一地段，可轉到同區另一塊地，如隔條街都ok。這是好事，外國有些地方亦實行了，現在是需要試下，不然永遠是發展與保育衝突的局」。至於恒基，「新界發展項目比較敏感，囤地、丁屋新聞多，公眾會很關注，地產商起碼要有好的形象，發展時反對聲音不會太強烈」。
形象工程 助企業國際發展
他認為還有一股推動力，「地產商『冚冚聲』做保育，二○一五年香港交易所要求所有上市公司要做ESG Reporting（Environmental, Social and Governance，環境、社會及管治報告），就是有效的誘因。地產商發覺如果要做social可做什麼？以前是做藝術、畀錢做社會服務，但如何能聯繫到地產發展？就是保育了。做保育項目，令發展項目給人感覺高尚一些，又可為名譽洗底」。他估計這還有助企業的國際發展，「如果公司想闖出香港、中國，尤其在歐美國家作多元化的發展，這些國家也會看報告，對他們未來生意就有利」。
「我會當這兩個項目是地產商主動做發展兼保育的先導工程，就看他們做得好不好。」鬧1881假保育已有點過時，民間觀察與監察，也要到另一層次：「比較1881的做法，明顯見到主打是物業發展，不是保育，現在似乎反轉過來，如皇都戲院主動做連串的講座、導覽，重點不是講建築歷史，說風格、歷史是最膚淺的，他們會說社區文化，這很難做。」
市民傳媒作監督角色
做得好不好，有待驗證。記者提及於「活在江夏」的專頁中，留意到有昔日街坊留言，不少人對大宅的工廠時期都有印象：「當年江夏圍有好多工廠，早期係地氈廠、隔籬係洋燭廠，仲有橡筋廠」，如果李生有心，會否在保育時想想如何呈現大宅各個時期演變，尤其最接近今天的那段發展歷程？李浩然對此很同意，「政府一直想提倡點線面保育的概念，只是做不到，因為只講硬件，點是建築物，線是成條街，面是整個區，以前集中講一『點』的建築物、風格，現在會講周圍社區的發展，如皇都講北角上海人的社區文化發展，就是跳到『面』」。他提及聯合國二○一五年提出的可持續發展十七項目標，在「可持續」一環的十一個目標中，就有講求市民的參與，「我們可以鼓勵發展商多參考民間提供的資料」。
畀完like、打完卡，民間也有責任可以盡，李浩然說：「傳媒應打鐵趁熱，多些報道，等人𥄫住佢，令他們不會求其做。大家𥄫住，給他們多點壓力，就一定會做得好些。」
