地產商搵政府老襯系列:「土地共享」之汀角路故事

文章日期:2021年09月12日

【明報專訊】地產商多年來以多種方式,蠶食政府的土地供應權和規劃權,導致房屋供應失衡,以及住屋價錢飈升至人民不能負擔的水平,直到今天他們仍在鑽空子,想盡辦法把囤積的土地變錢,不知何故,政府一次又一次被地產商「說服」(或曰「搵老襯」),採納對地產商有利而傷害公眾利益的措施,最新的例子是2019年《施政報告》宣布的「土地共享先導計劃」。

政府希望以「市場力量」,利用地產商已整合業權的私人土地,加快房屋供應,當時講明「土地共享」項目土地擁有人需要交出部分土地,提供最少七成總樓面面積作公營或「首置」房屋,餘下的土地地產商用作興建私人樓宇(2019年施政報告第22段)。

政府公布目前收到3個項目申請,今天我們檢視其中位於大埔汀角路和露輝路交界的項目。這個項目很奇怪,牽涉兩個東西相距約800米的地盤,地產商倡議東地盤用作建造私樓,西地盤則交給政府建公營或首置房屋。

細看資料,項目地皮總面積3.19公頃,驚人的是:地產商只擁有項目範圍內的1.87公頃,更越俎代庖、自作主張,把1.32公頃政府土地劃入項目之內,相當於項目總面積41%,即是說政府「被規劃」出地四成有多參與項目,這個情况實際上等於地產商要求政府拿出土地跟他們共享,跟利用「已整合業權的私人土地」作公屋用途的原則背道而馳,項目根本不符合「土地共享」原意,把關的官員早就應該把申請「拋出窗外」(thrown out of the window),拒絕受理,如今竟然接受為先導計劃申請編號 LSPS/001,地產商的過界行為,相關官員的違反政策,以及對於被「搵老襯」毫無感覺,令人難以置信。

共享之名 「非原址換地」之實

從地政角度看,項目相當於地產商把他在西地盤擁有的地皮,換取政府在東地盤的官地,組合成東地盤的私樓項目,是典型的「非原址換地」協議,有既定程序處理,與「土地共享」風馬牛不相及,只是披上「土地共享」的外衣混水摸魚,或者有人說:「地產商會在西地盤平整土地給政府建公屋,算有功勞啊」,不過我提醒大家,地產商不是提供免費服務,費用會在補地價時抵消,等於政府自己出錢做。

讓我們再仔細看項目內容,兩個地盤位於現時規劃為「綠化帶」和「道路」範圍內,即是執行項目前須先申請更改規劃用途,從公開的文件中我們看不到任何有關改劃的討論或評估,如果「土地共享」的審批委員會批准這個項目,則等於製造既成事實,將來倒逼城市規劃委員會不得不批准項目,這個情况構成先前我寫過的地產商令政府規劃權流失的又一例子。

至於項目「發展」的規模,地皮總面積是2.74公頃,建私樓的東地盤面積0.82公頃,建公營房屋的西地盤面積1.92公頃,剩下0.45公頃(3.19減2.74)沒有「發展」及會交給政府,顯然是地產商自己想來想去都用不着的地皮,用來湊數,製造假象令人覺得他們出地不少。

參看地圖,地產商在東西兩個地盤都「貢獻」部分地皮加入項目,這兩塊地由地產商自行去城規會闖關改劃住宅用途失敗居多,分佈零散也是建不成屋和沒有錢賺的「死地」,透過把政府土地硬拉入項目之內,地產商在東地盤拼凑成商業可行的地產項目,同時不用跟其他地產商競投,又可藉「土地共享」招牌向城規會加壓,省了自己出力,是地產商的「絕世好橋」,而政府就被人家當成「橋」!

至於用作公營房屋的西地盤的1.92公頃,是由政府獻出1.32公頃「被規劃政府土地」換回來的,所謂「土地共享」地產商只是提供了額外0.6公頃而已,不及政府投入的一半,套用粵語俗語:「人出豉油你出雞」,政府還要當地產商的爛頭卒去城規會改劃用途和出錢提供基建,擺明是「搵老襯」,還有一點:項目中地產商出地1.87公頃,按原來「土地共享」概念七成歸公營房屋,則地產商應該貢獻1.3公頃,如今只有0.6公頃,遠遠不達標,再講一次,這個項目早就應該拋出窗外,不予受理!

勿再仰賴「仁慈的地產商」

汀角路案例清楚見到地產商搵政府老襯的傾向,政府必須醒覺,項目等於自己出地建公屋,卻要由地產商指定去露輝路,還要充當地產商的跑腿去城規會改規劃,籲請政府不要被人牽着鼻子走,跑去沒有生活及謀生配套的地方興建公營房屋,製造新一代悲情屋邨。

香港不是沒有地,政府又不是沒有錢,行政體系完全可以好好自行規劃,為人民建設有合適配套的公營房屋群落,香港政府必須「堅守為民情懷」,以及抱着「不僅要想幹事,還要會幹事、能幹事、幹成事」的氣魄主動找地建屋解決香港人住的問題,不可再仰賴「仁慈的地產商」幫忙,汀角案例以事實證明,這是政府被搵老襯之路。

【地產商搵政府老襯系列之一】

文˙林超英(香港鄉郊基金顧問)

編輯•劉子斌

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