【明報專訊】地產商多年來以多種方式，蠶食政府的土地供應權和規劃權，導致房屋供應失衡，以及住屋價錢飈升至人民不能負擔的水平，直到今天他們仍在鑽空子，想盡辦法把囤積的土地變錢，不知何故，政府一次又一次被地產商「說服」（或曰「搵老襯」），採納對地產商有利而傷害公眾利益的措施，最新的例子是2019年《施政報告》宣布的「土地共享先導計劃」。
政府希望以「市場力量」，利用地產商已整合業權的私人土地，加快房屋供應，當時講明「土地共享」項目土地擁有人需要交出部分土地，提供最少七成總樓面面積作公營或「首置」房屋，餘下的土地地產商用作興建私人樓宇（2019年施政報告第22段）。
政府公布目前收到3個項目申請，今天我們檢視其中位於大埔汀角路和露輝路交界的項目。這個項目很奇怪，牽涉兩個東西相距約800米的地盤，地產商倡議東地盤用作建造私樓，西地盤則交給政府建公營或首置房屋。
細看資料，項目地皮總面積3.19公頃，驚人的是：地產商只擁有項目範圍內的1.87公頃，更越俎代庖、自作主張，把1.32公頃政府土地劃入項目之內，相當於項目總面積41%，即是說政府「被規劃」出地四成有多參與項目，這個情况實際上等於地產商要求政府拿出土地跟他們共享，跟利用「已整合業權的私人土地」作公屋用途的原則背道而馳，項目根本不符合「土地共享」原意，把關的官員早就應該把申請「拋出窗外」（thrown out of the window），拒絕受理，如今竟然接受為先導計劃申請編號 LSPS/001，地產商的過界行為，相關官員的違反政策，以及對於被「搵老襯」毫無感覺，令人難以置信。
共享之名 「非原址換地」之實
從地政角度看，項目相當於地產商把他在西地盤擁有的地皮，換取政府在東地盤的官地，組合成東地盤的私樓項目，是典型的「非原址換地」協議，有既定程序處理，與「土地共享」風馬牛不相及，只是披上「土地共享」的外衣混水摸魚，或者有人說：「地產商會在西地盤平整土地給政府建公屋，算有功勞啊」，不過我提醒大家，地產商不是提供免費服務，費用會在補地價時抵消，等於政府自己出錢做。
讓我們再仔細看項目內容，兩個地盤位於現時規劃為「綠化帶」和「道路」範圍內，即是執行項目前須先申請更改規劃用途，從公開的文件中我們看不到任何有關改劃的討論或評估，如果「土地共享」的審批委員會批准這個項目，則等於製造既成事實，將來倒逼城市規劃委員會不得不批准項目，這個情况構成先前我寫過的地產商令政府規劃權流失的又一例子。
至於項目「發展」的規模，地皮總面積是2.74公頃，建私樓的東地盤面積0.82公頃，建公營房屋的西地盤面積1.92公頃，剩下0.45公頃（3.19減2.74）沒有「發展」及會交給政府，顯然是地產商自己想來想去都用不着的地皮，用來湊數，製造假象令人覺得他們出地不少。
參看地圖，地產商在東西兩個地盤都「貢獻」部分地皮加入項目，這兩塊地由地產商自行去城規會闖關改劃住宅用途失敗居多，分佈零散也是建不成屋和沒有錢賺的「死地」，透過把政府土地硬拉入項目之內，地產商在東地盤拼凑成商業可行的地產項目，同時不用跟其他地產商競投，又可藉「土地共享」招牌向城規會加壓，省了自己出力，是地產商的「絕世好橋」，而政府就被人家當成「橋」！
至於用作公營房屋的西地盤的1.92公頃，是由政府獻出1.32公頃「被規劃政府土地」換回來的，所謂「土地共享」地產商只是提供了額外0.6公頃而已，不及政府投入的一半，套用粵語俗語：「人出豉油你出雞」，政府還要當地產商的爛頭卒去城規會改劃用途和出錢提供基建，擺明是「搵老襯」，還有一點：項目中地產商出地1.87公頃，按原來「土地共享」概念七成歸公營房屋，則地產商應該貢獻1.3公頃，如今只有0.6公頃，遠遠不達標，再講一次，這個項目早就應該拋出窗外，不予受理！
勿再仰賴「仁慈的地產商」
汀角路案例清楚見到地產商搵政府老襯的傾向，政府必須醒覺，項目等於自己出地建公屋，卻要由地產商指定去露輝路，還要充當地產商的跑腿去城規會改規劃，籲請政府不要被人牽着鼻子走，跑去沒有生活及謀生配套的地方興建公營房屋，製造新一代悲情屋邨。
香港不是沒有地，政府又不是沒有錢，行政體系完全可以好好自行規劃，為人民建設有合適配套的公營房屋群落，香港政府必須「堅守為民情懷」，以及抱着「不僅要想幹事，還要會幹事、能幹事、幹成事」的氣魄主動找地建屋解決香港人住的問題，不可再仰賴「仁慈的地產商」幫忙，汀角案例以事實證明，這是政府被搵老襯之路。
