未來城市:屋邨商場轉售變死場 街坊抱怨無嘢買 民間研究望翻生

文章日期:2022年06月05日

【明報專訊】沙田新田圍邨共有8座公屋,住有9100人。樓下有一個設於商場舖位內的「新式街市」。勉強湊齊魚檔、菜檔、凍肉店等各一,同場有3間食店,鮮肉與熟食的氣味悶在一室。街坊想有選擇,要走大斜坡到秦石邨,或坐巴士出大圍、沙田。加上裝修經年、中庭圍封多時、設施失修,近日有居民不堪其擾,跑到業主佛山順聯集團於銅鑼灣的辦公室請願。自2014年起,領展(前稱領匯)開始轉賣民生商場和停車場,今天遺害陸續浮面,過去領匯管理被批為「物價高、選擇少」,現在街坊則抱怨「統統從缺」。除了「領匯監察」等團體一直跟進,有建築研究者近年分析了141個屋邨商場,正陸續發表成果,或為這殘局帶來新見。

新田圍居民抗議 商場貨品選擇減

新田圍商場中庭的露天遊樂場從前是居民休憩處,福圍樓互委會主席胡先生憶述,以前商場有5間護老院,親屬探訪院友時,亦可帶他們到這活動。自從商場於2017年被內地企業佛山順聯集團收購(其主要業務為家具和物業投資),街市及場內店舖相繼丟空,連唯一的超市都面臨結業。2019年居民於中庭聚集抗議,反被指在私人物業遊蕩,隨後中庭被一併圍封至今。地政總署和房署發言人均指商場是私人業權,無法干預。如今,居民休憩空間分散到巴士站、商場上蓋或公屋門口。

民生店舖從缺 街市冷清

街市是另一癥結,業主稱之為「新式街市」,正名是「生活鮮」,場內約10個商戶,下午頗為冷清。買菜街坊抱怨道:「現在只有冰鮮魚。以前街市有游水魚蝦蟹,正式是海鮮。跟出面的大街市一樣,不用去到大圍。」她數着洗衣舖、文具舖、三家連鎖快餐店、茶樓、五金舖、燒味檔、報紙檔、花檔,現在統統從缺。另一邊廂,凍肉店的熟客見貨品不齊全,提起隔天去沙田大掃貨,反倒熱心問店主,有沒有東西要幫忙買,說得這裏像個荒僻山城。店主袁先生其實是外區人,兩年前與拍檔因見這邊商舖較少便投標。有指老村消費力低,在商言商,大改造並無不可,他則覺得這邊是老人村,居民多會幫忙看顧孫子,買菜需求不小,雖然定價不能太高,但可用量取勝。兩年租約即將期滿,他擔心加租,也自覺舖位太小,怕貨品不足會流失客人。

爭取開放籃球場 供人休憩

胡先生解釋,這街市由互委會和前區議員爭取回來,日後格局不會變動,「退而求其次」地應付基本所需。有居民會特意多光顧,免得連這街市都要退場。至於以前的街市原址則會租予辦學團體,毗連的中庭現已改成籃球場,屬校舍範圍。居民與順聯曾一度鬧僵,但胡先生指集團於2019年更換項目負責人後有改善,疫情前有跟互委會見面,互委會再把進度貼於告示板。現時,他們最想爭取籃球場能開放部分時段,給居民休憩,以及保留「生活鮮」商戶。不過,互委會現被政府要求分批解散,會址亦已停用。近日請願的是另一班街坊,並非由互委會組織:「現在整個社區聯絡關係打散了,既然政府說日後互委會事宜改由房署負責,那責任就在房署。」新田圍的案例揭櫫轉售商場的遺害。這些商場往往由財團或商人接貨,特首又不去撼動「大山」,務實地想,有否能平衡業主和居民利益的模式?居民日後再遇管理失當,可怎樣發聲?

「活化」令商場變質 忽略基層日常需要

不論是領展、順聯,或是擁有29間屋邨商場的基滙資本,都常把「活化」掛口邊,居民就認定活化是幌子,更甚是將商場由生變死。研究項目「屋邨商場作為未來的社區建設」(IG:hk_estate_centres)由康清華、鄭惠冲、Kris Provoost策劃,圍繞141個於1968至2005年期間建成的屋邨商場,分析它們的建築面貌、特質和社區功能。康清華指業主的「活化」等同翻新,翻新普通商場如PMQ、K11等不成問題,但屋邨商場最初的設計是為將商業與社區融合:「所以停車場上蓋會有籃球場,中庭有人造水池,又放好多櫈。翻新後,社區那部分通常會消失。例如大圍美林商場中庭噴水池被拆走,更變成超市的卸貨區,相信是業主默許。」

對於新田圍拆走所有康樂設施的做法,康清華說:「無見過咁過分嘅改造。」順聯旗下3間屋邨商場都殊途同歸:南區田灣商場與國際學校簽下15年租約;柴灣興民商場就把居民乘涼的空間都劃入私校。附近哪來如此多學生?領匯監察主席李翠琼了解過,那些學校多提供接送服務,學生來自區外,上課前後也不會在商場活動,難免變成死場。康清華指業主始終把商場當成商業項目,故找單一大租戶簽長約最方便穩健,但說學校加商場這組合也非一定是死場,屯門兆禧苑商場是他覺得較可觀的例子。因在興建前做好規劃,將中庭底層租給幼稚園,「上面可以望到下面,大家望到不同空間,是好有趣的設計,將學校、街市、商業放在一起,大家用得舒服就沒問題」。但公屋居民多是基層,業主現在為建私校令民生商戶退租,變成服務區外中產,令屋邨商場變質。

適度介入 保留建築特色

較適合公共屋邨的模式,康清華認為可參考民坊的商場。「民坊」是基滙資本成立的管理品牌,最出名是將球場翻新成顏色鮮艷的打卡點,其集團亦有將洛杉磯、上海和北京舊區或死場改造成地標的往績。外界對民坊褒貶不一,他說並非完美,但眼下好多商場球場被圍封或丟空,民坊起碼善用空間,讓社區享用。「話事權在業主,從商業角度可以理解,要吸引區外人去打卡,租戶有更多生意。彩虹邨都因建築設計有好多人去打卡,民坊商場就是因為翻新而多人打卡,所以我不太反感。」比較其他屋邨商場,他說民坊較顧及社區,例如長沙灣麗閣商場會預留舖位給原來的民生商店包括五金、書報社和洗衣店,亦提供原區就業職位、增設小食街,「現在着重管理機制、民生。可否轉個思考模式來共贏?像民坊這樣做推廣,賺錢之餘社區又得益?」

若只保留原來的民生商舖,結果也可能是死場。像由房署管理的石硤尾澤安邨商場,因空置率高為人詬病,長期門可羅雀。據他所見,沙田的廣源商場和新翠商場均生意不俗,居民又可以享用空間,似乎在兩者中取得平衡。它們的共通點是本來已具有建築特色,廣源有10棟斜瓦頂小屋及鐘樓,新翠有透明拱頂和中庭水池。領展的改動不多,從外觀也看不出是領展所有。商場有連鎖食肆,也有20多元埋單的茶記。「介入是要的,例如維修或更新死場的舖頭。個人認為領展營運失敗、將商場賣出的例子,就證明商業掛帥、不停加租這一套在屋邨並不可行。」

民間自救 促政府解決問題

李翠琼留意轉售商場的發展,見到賺錢手法各適其適,炒家如蔡志忠、林子峰常拆售車位,林子峰曾套現兆麟苑車位3.4億元,「炒售車位最強,是他主打,一個車位可售約150萬」。順聯就租給學校或護老院。此外還有「小巴大王」馬亞木、鄧成波、英皇國際都來分一杯羹。基滙資本是最大手筆的買家,曾一口氣購入17個公屋商場,領匯監察曾就此做商戶調查,並於大窩口商場外舉行記者會,揭示它「勁加租、勁混亂、勁裝修」的問題。雖然其建立的形象稍佳,但李翠琼指所有集團終要向股東交代,商場必然「走樣變形」,不會考慮屋邨需要。領展曾表示在拆售資產時,已建議新業主延續優惠措施,但對於買方收購資產後的營運計劃則不作評論。

多年來,她一直要求政府解決拆售車位、權責不清、街市只有單一承包商、商場前景不明等問題,並要設立巡查隊監管營運情况,確保業主沒違反地契條款。林鄭月娥競選時說要解決的這座民生「大山」,根治方法無疑是回購,但如今勢必走數。李翠琼說這次新田圍居民懂得自己去請願「好叻」,日後若沒互委會、區議員協助,要靠居民自己查地契,去看哪些位置由地政總署或房署共同持有,敦促他們跟進。順聯控股(香港)回覆本報查詢時指,已將新田圍商場工程分拆成多個部分,讓居民能出入和購物。舊街市的裝修預計月內結束。工程期間一直與居民組織、租戶、區議員和政黨等見面或聽取意見,而在辦公室外請願的居民,因沒留下聯絡方法,至今仍未能跟進。新業主在接手管理和忙於翻新商場之餘,如何建立有效的溝通橋樑,看來是不能再忽視的要項。

【屋邨商場篇】

文˙ 梁雅婷

{ 圖 } Kris Provoost、梁雅婷

{ 美術 } 張欲琪

{ 編輯 } 蔡曉彤

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