【明報專訊】「反對啟德世運道選址為簡約公屋」、「促請政府重回CBD（核心商業區）正軌」，一群啟德業主高舉標語，乍看之下，似乎把住屋與CBD的商業發展置於對立。類似爭議並非首次在啟德出現，政府曾改劃部分商業用地作住宅，同樣引來地產商以影響CBD為由反對。到底大量商業用地是否CBD的必需品？香港正在規劃第三、第四個CBD，整體商業用地供應又是否愈多愈好？
啟德風雲再起
談到香港的CBD，可能會首先想起最歷史悠久的中環一帶。不過近期的焦點是九龍東的「CBD2」，由政府2011年在「起動九龍東」計劃中提出，範圍涵蓋舊工業區觀塘和九龍灣、新發展區啟德，其後再加入新蒲崗。政府文件當中的CBD曾採用「Central Business District」及「Core Business District」兩種英文全寫，同樣有「中心」、「核心」的意思。
「要做好商業規模係重要嘅，唔係淨係零零丁丁一幢商場或者寫字樓，喺商場旁邊有好大量嘅商業用地、酒店，先多人走過嚟。」測量師劉振江對於理想的商業規模有一個準則，商業區應具備至少1000萬呎的商業樓面面積。如果將已規劃的商業用地改劃為房屋用途，會有多大影響？他認為剩下的商業用地除了要夠1000萬呎，亦要確保用地不會過於分散，例如啟德去年改劃的3塊用地遠離港鐵站附近的主要商業群，故此對商業氛圍不會有重大影響。
本土研究社翻查啟德2018年的規劃，發現部分商業用地被改劃或計劃改成住宅之後，整體商業用地面積較預先規劃減少約四成（只包括「商業」 及「綜合發展區」用地）。本土研究社成員陳劍青認為，減幅之大反映啟德新發展區明顯從「起動九龍東」規劃走樣，「多啲似係一個住宅同埋商場主導嘅區，多過係CBD2主要地段」。他認同一個地區經過長遠規劃「無得唔走樣」：「只不過係咪有啲關鍵嘅承諾，一開始揼咗好大投資但無咗，令大家覺得被背叛、走數？」
「一個規劃項目發展橫跨幾十年，我從來未見過一個規劃方案唔使改。」要判斷啟德的發展是否走數，我們首先要知道九龍東最初的規劃，規劃署前署長凌嘉勤見證九龍東從製造業轉型，亦曾經參與規劃「起動九龍東」。他說當年許多工業大廈改作非工業用途，其中一個聚集地方是觀塘及九龍灣，「大家睇到會唔會市場力量已經形成趨勢，喺九龍東變成辦公室集中嘅地方」。政府決定加入力量推動轉型，亦是CBD2的由來。
發展商落重注 高價投地
有別於CBD2內其他舊工業區，啟德當時是新發展區、難得一片大面積的市區用地。時任發展局局長、前特首林鄭月娥介紹「起動九龍東」時指出，推出計劃就是要捕捉啟德帶來的機遇，而啟德將會作綜合的發展，發展商自然對九龍東尤其啟德的商業發展寄予厚望，其後紛紛高價投地。不過，政府在2021年申請改劃啟德5塊商業用地作住宅，原先修訂會導致啟德商業總樓面面積減少15%，引起香港地產建設商會反對。最終經城規會審議後，只有3塊用地成功改劃。
改劃是否等同改變規劃的理念，甚至削減啟德發展區的經濟作用？凌嘉勤不認同，因為有別於中環CBD大部分用地為商業用途，政府規劃啟德時已經加入混合用途的特點，辦公室、酒店和住宅會在區內並存。這個規劃理念並非香港獨有，他提到CBD加入混合用途土地是世界潮流，市民可以從家居步行至工作地點，比以往單一商業用地發展CBD產生更多活力，「唔會好似中環、九龍灣放咗工就無晒人，將來24小時都有好多活動。呢個規劃理念將來喺北部都會區及人工島辦公室樞紐，都會有好好嘅參考價值 」。
機場城市未如理想
不過，陳劍青指出房屋、商業混合式發展並非新鮮事，而過去在其他地區的效果未如理想。「東涌規劃話要起機場城市，嗰度啲人就喺嗰度返工，咁最後係咪呢？好多尤其是基層唔係，變咗坐困愁城」。
以混合模式發展CBD的例子有新加坡，當地政府2019年宣布將CBD重新定位為全天候混合用途區域，除了辦公用地亦同時提供更多住宅單位及休憩設施。總部設於美國的建築及規劃公司Gensler則於2020年發表文章，指疫情下CBD比任何社區更受打擊，出現空無一人的街道和辦公樓。文中建議重新想像CBD，加入更多混合用途及本地化元素。
「本地化」亦與陳劍青對CBD的想像不謀而合，他期望經濟活動可以結合原有地方的特色。以中環CBD1為例，他認為其成功與歷史背景、新舊交融的環境有莫大關係，「甲級商廈下面嘅街、後面嘅巷會有排檔配緊鎖匙，有種特別嘅地方營造出嚟」。相較之下，他覺得九龍東CBD2在發展過後失去不少舊有元素，人流和氛圍都欠缺「地方感」，未能散發中環CBD那種魅力。「九龍東或啟德最重要嘅啟示，係問我哋係咪仲需要CBD3，重新去諗我哋需要啲咩經濟活動，點樣結合喺不同區去做？」
CBD3將坐落人工島
香港第三個CBD將坐落於交椅洲人工島，提供約400萬平方米（約4305萬平方呎）的商業總樓面面積，將會集工作、居住、休閒娛樂一身。此外在北部都會區的規劃中，新界西北洪水橋、厦村及天水圍一帶亦有望成為第四個CBD。未來CBD將會由二變四，香港是否需要這麼多CBD？
我們看看現時寫字樓市場的供求情况，根據世邦魏理仕的數據，2022年12月底全港整體甲級寫字樓空置率超過15%，總空置面積高達1300萬呎，屬歷史新高。世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平以中環CBD作對比，「其實成個中環實質是1460萬呎（甲級寫字樓面積），全港今日有1300萬呎嘅空置面積，差不多等於中環每一幢（甲級）寫字樓都空咗」。如果未來甲級寫字樓需求維持穩定，他估計將需要超過5年才能消化現有的空置面積，還未計及每年新建成的商廈。
目前的高空置率難免引來憂慮，陳劍青認為應審視空置的原因在於供應過度，或是規劃上出現問題。「香港做商業地估計太樂觀，盲目地講未來經濟就會好，至少無最壞情况打算。」他提到其中一個因素是隨着大灣區發展，本地企業可能北上發展，如在前海設立辦公室，但未見政府作跨境的商業用地供求估算。
第三、第四個CBD可能還需十幾二十年才成形，劉振江和凌嘉勤都看好香港長遠經濟發展，所以商業用地仍有需求。劉振江認為政府會有序推地，「唔係一次過推幾千萬呎（商業用地），所以逐步做，多咗咪推慢啲，起碼有地喺度」。凌嘉勤直言未來多了兩個CBD，市區的辦公室需求有可能降低，但好處是市區商廈的租金亦有望跟隨市况下調，有利商業發展。此外，他提到新CBD有助重建中環及油尖旺老舊商廈，「如果喺外面無一啲新嘅辦公室同商業中心，唔可以疏散出去係重建唔到」。
企業悄悄進駐港島東
幾位專家都認同香港對新商廈的需求會持續，不過是否只有「核心」商業區才能滿足市場？「非核心」地區會否有其優勢？陳劍青提出一個疑問：「香港商業發展會唔會邁向去中心化？荔枝角𠵱家差唔多係香港中小企嘅中心，愈來愈多工廈活化。你唔當佢係中心，但已經慢慢聚集成商業用地。」
從世邦魏理仕的數據看看「去核心化」現象，於2016至2019年由核心商業區（包括中上環、灣仔、銅鑼灣及尖沙嘴）搬入非核心區（港島東、九龍東及其他地區）的辦公室面積有104萬平方呎，而其後3年則下降至約97萬呎。陳錦平分析「去核心化」趨勢在疫情期間有放緩，因為CBD商廈的業主下調租金，加上搬遷辦公室成本高昂，不過隨着經濟復常「去核心化」可能重啟。《上市規則》規定上市公司每年必須按指引發表「環境、社會及管治」（ESG）報告，促使企業有意搬往有環保認證、辦公環境良好的商廈。而符合條件的新商廈往往位於非核心區，推動了「去核心化」，「靚嘅寫字樓喺傳統的CBD裏面唔多，就算有的話（呎價）往往都幾貴」。
要持續觀察「去中心化」的發展，我們需要劃分「核心」與「非核心」的商業區。從樓價和租金水平去看，陳錦平認為中環CBD仍較其他地區高出一截，反映其核心地段價值。然而，若觀察重點企業近年設置辦公樓的地點，愈來愈多銀行、律師樓及會計師樓遷往鰂魚涌，「開始有少少模糊，究竟港島東係咪好似以前咁非核心呢？」他認為經濟價值最高的龍頭企業未來去向，將是CBD的一個重要指標。
