未來城市:由「1變4」到去中心化 混合式CBD大勢所趨

文章日期:2023年02月19日

【明報專訊】「反對啟德世運道選址為簡約公屋」、「促請政府重回CBD(核心商業區)正軌」,一群啟德業主高舉標語,乍看之下,似乎把住屋與CBD的商業發展置於對立。類似爭議並非首次在啟德出現,政府曾改劃部分商業用地作住宅,同樣引來地產商以影響CBD為由反對。到底大量商業用地是否CBD的必需品?香港正在規劃第三、第四個CBD,整體商業用地供應又是否愈多愈好?

啟德風雲再起

談到香港的CBD,可能會首先想起最歷史悠久的中環一帶。不過近期的焦點是九龍東的「CBD2」,由政府2011年在「起動九龍東」計劃中提出,範圍涵蓋舊工業區觀塘和九龍灣、新發展區啟德,其後再加入新蒲崗。政府文件當中的CBD曾採用「Central Business District」及「Core Business District」兩種英文全寫,同樣有「中心」、「核心」的意思。

「要做好商業規模係重要嘅,唔係淨係零零丁丁一幢商場或者寫字樓,喺商場旁邊有好大量嘅商業用地、酒店,先多人走過嚟。」測量師劉振江對於理想的商業規模有一個準則,商業區應具備至少1000萬呎的商業樓面面積。如果將已規劃的商業用地改劃為房屋用途,會有多大影響?他認為剩下的商業用地除了要夠1000萬呎,亦要確保用地不會過於分散,例如啟德去年改劃的3塊用地遠離港鐵站附近的主要商業群,故此對商業氛圍不會有重大影響。

本土研究社翻查啟德2018年的規劃,發現部分商業用地被改劃或計劃改成住宅之後,整體商業用地面積較預先規劃減少約四成(只包括「商業」 及「綜合發展區」用地)。本土研究社成員陳劍青認為,減幅之大反映啟德新發展區明顯從「起動九龍東」規劃走樣,「多啲似係一個住宅同埋商場主導嘅區,多過係CBD2主要地段」。他認同一個地區經過長遠規劃「無得唔走樣」:「只不過係咪有啲關鍵嘅承諾,一開始揼咗好大投資但無咗,令大家覺得被背叛、走數?」

「一個規劃項目發展橫跨幾十年,我從來未見過一個規劃方案唔使改。」要判斷啟德的發展是否走數,我們首先要知道九龍東最初的規劃,規劃署前署長凌嘉勤見證九龍東從製造業轉型,亦曾經參與規劃「起動九龍東」。他說當年許多工業大廈改作非工業用途,其中一個聚集地方是觀塘及九龍灣,「大家睇到會唔會市場力量已經形成趨勢,喺九龍東變成辦公室集中嘅地方」。政府決定加入力量推動轉型,亦是CBD2的由來。

發展商落重注 高價投地

有別於CBD2內其他舊工業區,啟德當時是新發展區、難得一片大面積的市區用地。時任發展局局長、前特首林鄭月娥介紹「起動九龍東」時指出,推出計劃就是要捕捉啟德帶來的機遇,而啟德將會作綜合的發展,發展商自然對九龍東尤其啟德的商業發展寄予厚望,其後紛紛高價投地。不過,政府在2021年申請改劃啟德5塊商業用地作住宅,原先修訂會導致啟德商業總樓面面積減少15%,引起香港地產建設商會反對。最終經城規會審議後,只有3塊用地成功改劃。

改劃是否等同改變規劃的理念,甚至削減啟德發展區的經濟作用?凌嘉勤不認同,因為有別於中環CBD大部分用地為商業用途,政府規劃啟德時已經加入混合用途的特點,辦公室、酒店和住宅會在區內並存。這個規劃理念並非香港獨有,他提到CBD加入混合用途土地是世界潮流,市民可以從家居步行至工作地點,比以往單一商業用地發展CBD產生更多活力,「唔會好似中環、九龍灣放咗工就無晒人,將來24小時都有好多活動。呢個規劃理念將來喺北部都會區及人工島辦公室樞紐,都會有好好嘅參考價值 」。

機場城市未如理想

不過,陳劍青指出房屋、商業混合式發展並非新鮮事,而過去在其他地區的效果未如理想。「東涌規劃話要起機場城市,嗰度啲人就喺嗰度返工,咁最後係咪呢?好多尤其是基層唔係,變咗坐困愁城」。

以混合模式發展CBD的例子有新加坡,當地政府2019年宣布將CBD重新定位為全天候混合用途區域,除了辦公用地亦同時提供更多住宅單位及休憩設施。總部設於美國的建築及規劃公司Gensler則於2020年發表文章,指疫情下CBD比任何社區更受打擊,出現空無一人的街道和辦公樓。文中建議重新想像CBD,加入更多混合用途及本地化元素。

「本地化」亦與陳劍青對CBD的想像不謀而合,他期望經濟活動可以結合原有地方的特色。以中環CBD1為例,他認為其成功與歷史背景、新舊交融的環境有莫大關係,「甲級商廈下面嘅街、後面嘅巷會有排檔配緊鎖匙,有種特別嘅地方營造出嚟」。相較之下,他覺得九龍東CBD2在發展過後失去不少舊有元素,人流和氛圍都欠缺「地方感」,未能散發中環CBD那種魅力。「九龍東或啟德最重要嘅啟示,係問我哋係咪仲需要CBD3,重新去諗我哋需要啲咩經濟活動,點樣結合喺不同區去做?」

CBD3將坐落人工島

香港第三個CBD將坐落於交椅洲人工島,提供約400萬平方米(約4305萬平方呎)的商業總樓面面積,將會集工作、居住、休閒娛樂一身。此外在北部都會區的規劃中,新界西北洪水橋、厦村及天水圍一帶亦有望成為第四個CBD。未來CBD將會由二變四,香港是否需要這麼多CBD?

我們看看現時寫字樓市場的供求情况,根據世邦魏理仕的數據,2022年12月底全港整體甲級寫字樓空置率超過15%,總空置面積高達1300萬呎,屬歷史新高。世邦魏理仕香港研究部主管陳錦平以中環CBD作對比,「其實成個中環實質是1460萬呎(甲級寫字樓面積),全港今日有1300萬呎嘅空置面積,差不多等於中環每一幢(甲級)寫字樓都空咗」。如果未來甲級寫字樓需求維持穩定,他估計將需要超過5年才能消化現有的空置面積,還未計及每年新建成的商廈。

目前的高空置率難免引來憂慮,陳劍青認為應審視空置的原因在於供應過度,或是規劃上出現問題。「香港做商業地估計太樂觀,盲目地講未來經濟就會好,至少無最壞情况打算。」他提到其中一個因素是隨着大灣區發展,本地企業可能北上發展,如在前海設立辦公室,但未見政府作跨境的商業用地供求估算。

第三、第四個CBD可能還需十幾二十年才成形,劉振江和凌嘉勤都看好香港長遠經濟發展,所以商業用地仍有需求。劉振江認為政府會有序推地,「唔係一次過推幾千萬呎(商業用地),所以逐步做,多咗咪推慢啲,起碼有地喺度」。凌嘉勤直言未來多了兩個CBD,市區的辦公室需求有可能降低,但好處是市區商廈的租金亦有望跟隨市况下調,有利商業發展。此外,他提到新CBD有助重建中環及油尖旺老舊商廈,「如果喺外面無一啲新嘅辦公室同商業中心,唔可以疏散出去係重建唔到」。

企業悄悄進駐港島東

幾位專家都認同香港對新商廈的需求會持續,不過是否只有「核心」商業區才能滿足市場?「非核心」地區會否有其優勢?陳劍青提出一個疑問:「香港商業發展會唔會邁向去中心化?荔枝角𠵱家差唔多係香港中小企嘅中心,愈來愈多工廈活化。你唔當佢係中心,但已經慢慢聚集成商業用地。」

從世邦魏理仕的數據看看「去核心化」現象,於2016至2019年由核心商業區(包括中上環、灣仔、銅鑼灣及尖沙嘴)搬入非核心區(港島東、九龍東及其他地區)的辦公室面積有104萬平方呎,而其後3年則下降至約97萬呎。陳錦平分析「去核心化」趨勢在疫情期間有放緩,因為CBD商廈的業主下調租金,加上搬遷辦公室成本高昂,不過隨着經濟復常「去核心化」可能重啟。《上市規則》規定上市公司每年必須按指引發表「環境、社會及管治」(ESG)報告,促使企業有意搬往有環保認證、辦公環境良好的商廈。而符合條件的新商廈往往位於非核心區,推動了「去核心化」,「靚嘅寫字樓喺傳統的CBD裏面唔多,就算有的話(呎價)往往都幾貴」。

要持續觀察「去中心化」的發展,我們需要劃分「核心」與「非核心」的商業區。從樓價和租金水平去看,陳錦平認為中環CBD仍較其他地區高出一截,反映其核心地段價值。然而,若觀察重點企業近年設置辦公樓的地點,愈來愈多銀行、律師樓及會計師樓遷往鰂魚涌,「開始有少少模糊,究竟港島東係咪好似以前咁非核心呢?」他認為經濟價值最高的龍頭企業未來去向,將是CBD的一個重要指標。

【遙望CBD篇】

文˙ 朱令筠

{ 圖 } 受訪者提供、資料圖片

{ 美術 } 張欲琪

{ 編輯 } 朱建勳

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