【明報專訊】早前因想找平價租盤，我加入了多個facebook租屋群組。特首在今年《施政報告》宣布，以立法方式制定劏房最低標準。合標準的劏房被命名為「簡樸房」後沒多久，我的社交媒體首頁就出現一個叫「香港免佣簡樸房租屋站」的群組，群主積極配合政策實施，群組名稱從沒有「簡樸房」3字的舊稱改名而成。演算法再向我推薦「香港物業租上租協會」的投資廣告——「20%回報，10萬元起。做合法包租公，現在有法可依。」我慕名廣告標語「下午茶時間，速成學識」，臥底採訪到這名「二房東」鍾先生（音），意外發現一條劏房產業生態鏈。
原來自政府宣布推行「簡樸房」制度後，不少從事劏房「租上租（即向業主租下整個單位，再分租給其他租客）」的二房東樂見其成。鍾先生舉例說明目前投資劏房的收益，呼籲我投資最少5萬元，成為二房東團隊一分子：
以尖沙嘴和銅鑼灣600呎單位為例，他會透過地產中介，以約22,000元月租金額租下單位7年，再用44萬元把單位分間為4間劏房。這個地段的租金市價約為9000元，換言之每月4間劏房的收入為36,000元。鍾先生會管理這些劏房，包括物色租客、處理查詢和糾紛，以及單位維修等事項，投資者每月需要給他5%管理費；扣除管理費、給地產經紀的佣金和裝修費用，投資者的每年回報超過15%。
年回報一年跌半 仍勝定存
鍾先生說疫情期間收益誇張，年化利率曾高達90%。「但呢個係唔合理價錢，持續唔到。不過我哋疫情最初成年都冇乜生意，因為內地租客落唔到嚟，到第四五波（疫情）先賺得多。」他在臉書上的投資廣告，從去年11月主打每年回報40%，今年2月變30%，到9月時剩20%，見面時是15%；但仍比定期存款利率高出幾倍。
見記者不相信150呎的單位可以9000元出租，鍾先生打開香港地產資訊網「28Hse」的手機應用程式，隨便一搜，市區房租果然都接近一萬。「係好可觀嘅回報，定期冇咁多，股票市場、普通投資工具好難，（美國著名投資家）巴菲特都只係得20幾%年化利率。」誰是租客？他說內地來港的「高才通」、「乜乜通」和學生最多，「畀得起錢，有需求」，也有一些是本地上班族。
不過，鍾先生給我看的投資合約，上面沒有寫明回報分成比率。他看見我猶豫的眼神，補充分成視乎實際出租情况而定，若股東不放心，也可考慮每年固定分成本金的8%。
鍾先生正經營數十個劏房住宅，共涉及200多個單位。他說不同觀塘等舊區的老一代劏房，自己經營的單位質素好，大多數符合簡樸房要求，不怕登記和認證，相信「住入去唔會抑鬱」，「有小量唔符合標準嘅，比如一開四有一間冇窗，我就會將佢同有窗嘅合併，變一變，咁咪有窗」。他引述同行前輩指，簡樸房制度要不是「雷聲大雨點小」，不會落實，就是「租金仲會繼續升」。
他從業數年，指這行業很需要經驗和網絡，認識地產經紀，讓對方相信自己能妥當管理分租單位，付市價3倍佣金，讓經紀願意花時間和精力，物色樂意長期出租住宅作分租的房東；也要懂得跟租客溝通，如怎麽應對不交租的「租霸」，或單位內有人過世；既要認識裝修師傅，也要學會辨識裝修質素，防止被師傅坑騙或馬虎交貨。
這樣的槓桿投資下，住宅業主從二房東手上每月穩定賺租金；地產經紀有豐厚佣金回報；裝修師傅在經濟不景下有生意幫補；二房東則串起這條鏈，從「二租客們」手上得到投資回報；輸家可能只有因租金被推高，生活負擔更重的基層劏房住戶。
怕不怕《業主與租客（綜合）條例》（俗稱租務管制）？鍾先生不怕，因為管制的只是續租時加幅不可超過10%（最高租金增幅為全港性租金指數在相關期間的百分率變動，上限為10%），「10%其實已經好多，8000蚊已經加800蚊，而且加完都仲有人租」。他說最近退租的租客不是嫌貴，而是搬到更貴的地段，住得更豪華。
不怕實施「起始租金」：可轉嫁
那怕不怕可能實施起始租金？他說不怕，因為可以「轉嫁」，「咩Wi-Fi費、服務費，成本一定係轉嫁喺消費者身上」；况且他說政府過渡房屋租金不便宜，「點會叫我哋低過佢？」（按：翻查資料顯示，未有過渡房屋呎租達60元）
劏房租客憂租金飈升
根據差餉物業估價署數據，過去一年全港劏房平均呎租飈升，今年年中已達40.5元，比紅山半島豪宅的32元還要高。今期Sunday Workshop「未來城市」版（SW08），採訪的觀塘劏房住戶阿霞，單位呎租約38元，另一個劏房住戶Lucy的約46元。目前租務管制條例沒有限制劏房新租約的租金水平，她們擔心一旦實施簡樸房制度，業主改建單位或退場，自己要遷出目前居住的劏房單位，也害怕劏房租金飈升。
本土研究社研究員陳劍青受訪指，要解決劏房租金高企問題，關鍵是要處理房東牟取暴利的「尋租活動（rent-seeking；意思為非生產性的尋利活動）」。他和團隊統計過，出租劏房住宅比出租一般住宅的利潤多兩到3倍，並認為這樣的牟利行為，在政策未充分保障居住權益的情况下，代價是社會出現一大批僅被視為工具的不人道居所，「可唔可以定租金喺相對可負擔嘅水平，唔好去到豪宅價錢得唔得呢」？
