【明報專訊】沙田新田圍邨共有8座公屋，住有9100人。樓下有一個設於商場舖位內的「新式街市」。勉強湊齊魚檔、菜檔、凍肉店等各一，同場有3間食店，鮮肉與熟食的氣味悶在一室。街坊想有選擇，要走大斜坡到秦石邨，或坐巴士出大圍、沙田。加上裝修經年、中庭圍封多時、設施失修，近日有居民不堪其擾，跑到業主佛山順聯集團於銅鑼灣的辦公室請願。自2014年起，領展（前稱領匯）開始轉賣民生商場和停車場，今天遺害陸續浮面，過去領匯管理被批為「物價高、選擇少」，現在街坊則抱怨「統統從缺」。除了「領匯監察」等團體一直跟進，有建築研究者近年分析了141個屋邨商場，正陸續發表成果，或為這殘局帶來新見。
新田圍居民抗議 商場貨品選擇減
新田圍商場中庭的露天遊樂場從前是居民休憩處，福圍樓互委會主席胡先生憶述，以前商場有5間護老院，親屬探訪院友時，亦可帶他們到這活動。自從商場於2017年被內地企業佛山順聯集團收購（其主要業務為家具和物業投資），街市及場內店舖相繼丟空，連唯一的超市都面臨結業。2019年居民於中庭聚集抗議，反被指在私人物業遊蕩，隨後中庭被一併圍封至今。地政總署和房署發言人均指商場是私人業權，無法干預。如今，居民休憩空間分散到巴士站、商場上蓋或公屋門口。
民生店舖從缺 街市冷清
街市是另一癥結，業主稱之為「新式街市」，正名是「生活鮮」，場內約10個商戶，下午頗為冷清。買菜街坊抱怨道：「現在只有冰鮮魚。以前街市有游水魚蝦蟹，正式是海鮮。跟出面的大街市一樣，不用去到大圍。」她數着洗衣舖、文具舖、三家連鎖快餐店、茶樓、五金舖、燒味檔、報紙檔、花檔，現在統統從缺。另一邊廂，凍肉店的熟客見貨品不齊全，提起隔天去沙田大掃貨，反倒熱心問店主，有沒有東西要幫忙買，說得這裏像個荒僻山城。店主袁先生其實是外區人，兩年前與拍檔因見這邊商舖較少便投標。有指老村消費力低，在商言商，大改造並無不可，他則覺得這邊是老人村，居民多會幫忙看顧孫子，買菜需求不小，雖然定價不能太高，但可用量取勝。兩年租約即將期滿，他擔心加租，也自覺舖位太小，怕貨品不足會流失客人。
爭取開放籃球場 供人休憩
胡先生解釋，這街市由互委會和前區議員爭取回來，日後格局不會變動，「退而求其次」地應付基本所需。有居民會特意多光顧，免得連這街市都要退場。至於以前的街市原址則會租予辦學團體，毗連的中庭現已改成籃球場，屬校舍範圍。居民與順聯曾一度鬧僵，但胡先生指集團於2019年更換項目負責人後有改善，疫情前有跟互委會見面，互委會再把進度貼於告示板。現時，他們最想爭取籃球場能開放部分時段，給居民休憩，以及保留「生活鮮」商戶。不過，互委會現被政府要求分批解散，會址亦已停用。近日請願的是另一班街坊，並非由互委會組織：「現在整個社區聯絡關係打散了，既然政府說日後互委會事宜改由房署負責，那責任就在房署。」新田圍的案例揭櫫轉售商場的遺害。這些商場往往由財團或商人接貨，特首又不去撼動「大山」，務實地想，有否能平衡業主和居民利益的模式？居民日後再遇管理失當，可怎樣發聲？
「活化」令商場變質 忽略基層日常需要
不論是領展、順聯，或是擁有29間屋邨商場的基滙資本，都常把「活化」掛口邊，居民就認定活化是幌子，更甚是將商場由生變死。研究項目「屋邨商場作為未來的社區建設」（IG：hk_estate_centres）由康清華、鄭惠冲、Kris Provoost策劃，圍繞141個於1968至2005年期間建成的屋邨商場，分析它們的建築面貌、特質和社區功能。康清華指業主的「活化」等同翻新，翻新普通商場如PMQ、K11等不成問題，但屋邨商場最初的設計是為將商業與社區融合：「所以停車場上蓋會有籃球場，中庭有人造水池，又放好多櫈。翻新後，社區那部分通常會消失。例如大圍美林商場中庭噴水池被拆走，更變成超市的卸貨區，相信是業主默許。」
對於新田圍拆走所有康樂設施的做法，康清華說：「無見過咁過分嘅改造。」順聯旗下3間屋邨商場都殊途同歸：南區田灣商場與國際學校簽下15年租約；柴灣興民商場就把居民乘涼的空間都劃入私校。附近哪來如此多學生？領匯監察主席李翠琼了解過，那些學校多提供接送服務，學生來自區外，上課前後也不會在商場活動，難免變成死場。康清華指業主始終把商場當成商業項目，故找單一大租戶簽長約最方便穩健，但說學校加商場這組合也非一定是死場，屯門兆禧苑商場是他覺得較可觀的例子。因在興建前做好規劃，將中庭底層租給幼稚園，「上面可以望到下面，大家望到不同空間，是好有趣的設計，將學校、街市、商業放在一起，大家用得舒服就沒問題」。但公屋居民多是基層，業主現在為建私校令民生商戶退租，變成服務區外中產，令屋邨商場變質。
適度介入 保留建築特色
較適合公共屋邨的模式，康清華認為可參考民坊的商場。「民坊」是基滙資本成立的管理品牌，最出名是將球場翻新成顏色鮮艷的打卡點，其集團亦有將洛杉磯、上海和北京舊區或死場改造成地標的往績。外界對民坊褒貶不一，他說並非完美，但眼下好多商場球場被圍封或丟空，民坊起碼善用空間，讓社區享用。「話事權在業主，從商業角度可以理解，要吸引區外人去打卡，租戶有更多生意。彩虹邨都因建築設計有好多人去打卡，民坊商場就是因為翻新而多人打卡，所以我不太反感。」比較其他屋邨商場，他說民坊較顧及社區，例如長沙灣麗閣商場會預留舖位給原來的民生商店包括五金、書報社和洗衣店，亦提供原區就業職位、增設小食街，「現在着重管理機制、民生。可否轉個思考模式來共贏？像民坊這樣做推廣，賺錢之餘社區又得益？」
若只保留原來的民生商舖，結果也可能是死場。像由房署管理的石硤尾澤安邨商場，因空置率高為人詬病，長期門可羅雀。據他所見，沙田的廣源商場和新翠商場均生意不俗，居民又可以享用空間，似乎在兩者中取得平衡。它們的共通點是本來已具有建築特色，廣源有10棟斜瓦頂小屋及鐘樓，新翠有透明拱頂和中庭水池。領展的改動不多，從外觀也看不出是領展所有。商場有連鎖食肆，也有20多元埋單的茶記。「介入是要的，例如維修或更新死場的舖頭。個人認為領展營運失敗、將商場賣出的例子，就證明商業掛帥、不停加租這一套在屋邨並不可行。」
民間自救 促政府解決問題
李翠琼留意轉售商場的發展，見到賺錢手法各適其適，炒家如蔡志忠、林子峰常拆售車位，林子峰曾套現兆麟苑車位3.4億元，「炒售車位最強，是他主打，一個車位可售約150萬」。順聯就租給學校或護老院。此外還有「小巴大王」馬亞木、鄧成波、英皇國際都來分一杯羹。基滙資本是最大手筆的買家，曾一口氣購入17個公屋商場，領匯監察曾就此做商戶調查，並於大窩口商場外舉行記者會，揭示它「勁加租、勁混亂、勁裝修」的問題。雖然其建立的形象稍佳，但李翠琼指所有集團終要向股東交代，商場必然「走樣變形」，不會考慮屋邨需要。領展曾表示在拆售資產時，已建議新業主延續優惠措施，但對於買方收購資產後的營運計劃則不作評論。
多年來，她一直要求政府解決拆售車位、權責不清、街市只有單一承包商、商場前景不明等問題，並要設立巡查隊監管營運情况，確保業主沒違反地契條款。林鄭月娥競選時說要解決的這座民生「大山」，根治方法無疑是回購，但如今勢必走數。李翠琼說這次新田圍居民懂得自己去請願「好叻」，日後若沒互委會、區議員協助，要靠居民自己查地契，去看哪些位置由地政總署或房署共同持有，敦促他們跟進。順聯控股（香港）回覆本報查詢時指，已將新田圍商場工程分拆成多個部分，讓居民能出入和購物。舊街市的裝修預計月內結束。工程期間一直與居民組織、租戶、區議員和政黨等見面或聽取意見，而在辦公室外請願的居民，因沒留下聯絡方法，至今仍未能跟進。新業主在接手管理和忙於翻新商場之餘，如何建立有效的溝通橋樑，看來是不能再忽視的要項。
【屋邨商場篇】
文˙ 梁雅婷
{ 圖 } Kris Provoost、梁雅婷
