未來城市﹕居屋打折了 始終不是組屋 姚松炎戳破「五二折」語言偽術

文章日期:2018年7月8日

【明報專訊】上月底政府公布房屋政策新6招,最引人關注的是更改居屋定價機制。

林鄭計數,說未來居屋售價會由評估市值七折變為五二折。

置業階梯上,居屋這一級似乎沒那麼遙不可攀。

社會又有期待,政府是否開始轉向,效法新加坡將公營及資助房屋與私樓市場分割?

「沒有」,姚松炎認為,打折是假的,香港市民仍像賭徒,玩着政府設下的遊戲,如果嚮往新加坡人人有其屋的未來,便要反思「置業階梯」是否一個不可動搖的概念。

置業階梯

「上車打折 脫手成本增 流轉更慢」

7月來臨前,林鄭公布居屋將以評估市值50%定價,而非現時的70%,亦會修改居屋定價需通過的負擔能力測試,過去是參考白表家庭申請者的入息限額,這個限額會因應樓價上升而上調,在未來將改為以非業主住戶家庭每月入息中位數作量度標準。

前立法會議員、民間土地資源小組成員姚松炎認為不能以「折扣」解釋新政策:「打折是賣大包,就像去shopping,七折的話,是100元省下30元,五二折是100元省48元。但居屋不是這樣,現在是先付52%樓價,欠尾數48%,到要出租或出售時,便補地價還給政府。以所謂五二折入貨的居屋買家,到想脫手時,痛苦指數會高於之前入貨的一批。樓價一升,獲利亦較以七成價錢買居屋的市民少。」

姚松炎預計新一批居屋流轉會更慢,「『折扣』愈多,將來買家想升上置業階梯愈難,除了銀行按揭尾數,還有一筆錢要還給房委會補地價,應付兩筆錢才可樓換樓。居屋等於納稅人長期賒一筆錢給買家,流轉慢,政府要長期補貼,無法套現這筆錢。」

按賣樓市價補地價 雷鼎鳴斥矛盾

科大經濟學系榮休教授及兼任教授雷鼎鳴就認為補地價應按買樓當時的市價計算,而非按賣樓時市價,「好多香港人買樓等升值換大屋,如果按將來市價補地價,買家永遠累積不到資金,就斷了這條路。」

這條路,就是攀爬置業階梯之路。林鄭發言:「我的房屋政策是以置業為主導,致力建立一個置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望。」但姚松炎形容,香港現在是個大賭場,市民爭相入場買大小,「政府想推階梯流動論,居屋建得少,市民以較平價錢上車,樓價上升就可獲利往上一級,後面的人再中獎,讓人人都有這個發達夢。」

新加坡組屋

李光耀旨在穩定社會

新政策強調居屋售價與市價脫鈎,姚松炎看不出有仿效新加坡制度的意味。「新加坡組屋與香港居屋最大分別是,居屋是福利,組屋是權利,新加坡公民需要組屋,政府就會建,香港人要符合資格,首先要夠窮,還要夠運。」

居屋亦未完全與私人市場脫鈎,政府考慮將公私營房屋比例由6:4改為7:3,姚松炎說「加大資助房屋比例,在現行房屋政策之下像個破洞的袋,居屋補了地價就變私樓,數量會減少,市場運作可改變比例。如要真正切割居屋與私人房屋,就不該讓它轉為私樓,只可賣給房委會或如白居二般賣給合資格的人。」雷鼎鳴回應這個建議,就說「我一般不太認同設立那麼多限制,要真正解決問題,多些地就可。」

姚松炎指新加坡的組屋制度與香港置業階梯概念矛盾﹕「階梯概念是想居屋居民快些離開,別阻住條龍,要有流動。如果八成市民住在組屋,又大又平,還流什麼動?房屋要階梯流動,因為香港政府不視房屋為公民權利。房屋是不是公民權利可以討論,但新加坡的例子告訴我們,如果可安頓好市民的房屋保障,他們就會有更多心力發展創新科技、企業、工業,現在人人窮一生心力在炒樓,這50年香港落後新加坡就是這個原因。」

雷鼎鳴質疑:「權利?新加坡也不是一個那麼講權利的地方,自由度在很多方面不及香港。」他說李光耀建立組屋制度,是以新加坡人擁有物業作為穩定社會的力量,這亦是林鄭如今的着眼點。「任何社會一定要給人希望,置業階梯的好處是能提供希望。」階梯銜接困難是現狀,但以賭為喻,「我覺得不是太理想。」他說昔日年輕人以樓作抵押創業,「香港人多年來有一種企業家精神,好多富豪都靠創業成功,企業家精神對任何社會來說都是正面因素。」

雷:填海慢 林鄭應走捷徑增土地供應

居屋供應少,新政策下更多人參與這場遊戲,只是一場瘋狂賭博?雷鼎鳴:「香港人的夢,除了有屋住,還想愈住愈大,希望間屋升值,但香港近年太多人不能加入這個遊戲,第一步都行不到。現在逐夢的機會是低,斷了的階梯,若不做任何事解決,要人追夢也是風涼話,但比較正確的approach不是廢除追夢的目標,而是重建追夢的途徑。」他認為關鍵仍在土地供應。「林鄭可用辣一些的手段攞地及起樓。」他獲委任土地供應專責小組成員,提到開會時,「說填海需時15年,對我們這些非政府人員來說很荒謬,好聽是重視程序,說得差是官僚主義,林鄭應該有責任走個fast track,我相信可快些。」

新6招

姚:麻痺港人發上車夢 雷:用來回應輿論壓力

林鄭表態支持填海,姚松炎說居屋新政正好一石二鳥:「要市民繼續聽話就要把他們納進這場遊戲。賭徒心態就是機會小也不影響落注的態度,即使機會渺茫,只要成本低就可。若政府說你想夢想成真的話,就支持我剷走郊野公園,填晒個海,明天就能中獎,當你的夢受制於政府,為了可以把夢發下去,就會聽政府話。」新政策6招包括推首置計劃盡快上馬,「首置都是居屋變種,按市價打折扣,讓更有能力的家庭可以買,那不必那麼多名堂,不如叫居屋一二三,與綠置居等等,都是同一個遊戲。」

至於修改「預售樓花同意方案」,要求發展商推售住宅數不能少於單位總數20%,他則評「有點危險」,「政府直接介入私樓的銷售政策,也是因為認為房屋不是一般商品,但像新加坡政府也是做好自己本分,不會搞私人市場。」

雷鼎鳴說視6招是政策轉向是「reading too much」,估計是林鄭上北京後要有些行動,「政府官員很簡單,回應輿論壓力,(居屋價錢)由七成減至五成二,對政府來說不難做到。」他亦評論6招「沒有大用途,林鄭也知不能根本解決問題。空置稅多鬼餘,這也是經濟界很多人的共識,短線招數解決不到問題,首置計劃那些都是細眉細目。要解決房屋問題,還是要增加土地供應。」

文//曾曉玲

圖//資料圖片

編輯//何敏慧

fb﹕http://www.facebook.com/SundayMingpao

明報影片